I. Regelungsinhalt
Rz. 1
[Autor/Stand] § 181 BewG enthält im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer die Aufzählung der verschiedenen in Betracht kommenden Grundstücksarten und deren Definition sowie erstmalig die Bestimmung des Wohnungsbegriffs. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz vom 24.12.2008[2] in das BewG eingefügt worden; sie gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2009.
Rz. 1.1
[Autor/Stand] Durch Art. 19 JStG 2022[4] wurde die Norm und damit der im § 181 Abs. 9 BewG enthaltene Wohnungsbegriff an die Regelungen zur Grundsteuerbewertung angepasst. Die Änderung gilt gemäß § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023.
Rz. 2
[Autor/Stand] Die Norm des § 181 BewG enthält in Abs. 1 die Aufzählung der sechs Grundstücksarten, zwischen denen bei der Grundbesitzbewertung der bebauten Grundstücke unterschieden wird. Die Abs. 2 bis 8 enthalten jeweils die Definitionen zu den sechs Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke. Im Abs. 9 der Vorschrift werden schließlich der Wohnungsbegriff und die Voraussetzungen für die Annahme einer Wohnung gesetzlich definiert.
Rz. 3
[Autor/Stand] Jedes bebaute Grundstück wird im Rahmen der Grundbesitzbewertung einer von diesen sechs verschiedenen Grundstücksarten zugeordnet. Die Aufzählung der Grundstücksarten im § 181 BewG ist abschließend. Die Definition der Grundstücksarten ist an § 75 Abs. 2 bis 7 BewG angelehnt.
Rz. 4
[Autor/Stand] Die Einteilung der bebauten Grundstücke zwischen verschiedenen Grundstücksarten ist von Bedeutung für:
- die Wahl des Bewertungsverfahrens. In Betracht kommen hier – anders als bei der Grundsteuerbewertung (vgl. § 250 BewG) – das Vergleichswertverfahren i.S.d. § 183 BewG, das Ertragswertverfahren i.S.d. §§ 184–188 BewG und das Sachwertverfahren nach den §§ 189–191 BewG;
- das Heranziehen der einzelnen Bewertungsparameter, z.B. der Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG und des Liegenschaftszinssatzes nach § 188 BewG im Ertragswertverfahren;
- die Gewährung von Steuerbefreiungen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (beispielsweise für ein Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c ErbStG) oder einer Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG.
Rz. 5
[Autor/Stand] Der Wahl des Bewertungsverfahrens kommt eine besondere Bedeutung zu. Denn in Abhängigkeit der Grundstücksart bestimmen sich das bzw. die in Frage kommenden Bewertungsverfahren. So wird im § 182 BewG vorgegeben, nach welchem Verfahren die einzelnen Grundstücksarten zu bewerten sind. Demnach sind:
- Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser vorrangig im Vergleichswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG). Liegt allerdings kein Vergleichswert vor, sind die vorbezeichneten Grundstücksarten nachrangig im Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG);
- Mietwohngrundstücke stets im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG);
- Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke vorrangig im Ertragswertverfahren zu bewerten, sofern sich für sie auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Lässt sich die übliche Miete nicht ermitteln, sind sie nachrangig im Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG);
- sonstige bebaute Grundstücke stets im Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Nr. 3 BewG).
Vgl. zu den Einzelheiten die Kommentierung zu § 182 BewG.
Rz. 6
[Autor/Stand] Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist vorrangig bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes von solchen bebauten Grundstücken anzuwenden, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichswerten orientiert. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 183 BewG.
Rz. 7
[Autor/Stand] Beim Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt als allgemein anerkannte Wertermittlungsmethode insbesondere bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht. Vgl. hierzu die Kommentierung zu §§ 184–188 BewG.
Rz. 8
[Autor/Stand] Das Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) wird für diejenigen bebauten Grundstücke angewendet, bei denen es für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die durchschnittlichen Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Vgl. hierzu die Kommentierung zu §§ 189–191 BewG.
Rz. 9– 10
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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