Rz. 111
[Autor/Stand] Der Ansatz der üblichen Miete ist erforderlich, wenn die in § 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG genannten Nutzungstatbestände vorliegen oder wenn die Wertabweichungsgrenze von 20 % des § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG zwischen der üblichen Miete und der tatsächlich vereinbarten Miete überschritten ist.
Rz. 112
[Autor/Stand] In Abhängigkeit von der Nutzung ist die übliche Miete bei folgenden Grundstücken oder Grundstücksteilen anzusetzen:
- eigengenutzte Grundstücke oder Grundstücksteile,
- ungenutzte Grundstücke oder Grundstücksteile,
- zum vorübergehenden Gebrauch überlassene Grundstücke oder Grundstücksteile,
- unentgeltlich überlassene Grundstücke oder Grundstücksteile.
a) Eigennutzung
Rz. 113
[Autor/Stand] Ein Grundstück wird eigengenutzt, wenn es der Eigentümer unmittelbar zu eigenen Zwecken nutzt. Dabei ist nicht entscheidend, ob es sich um eine Wohnnutzung handelt oder ob die Nutzung zu eigenen gewerblichen, betrieblichen oder freiberuflichen Zwecken erfolgt. Es ist ebenso nicht entscheidend, ob das Grundstück außerhalb einer Einkunftsart durch den Eigentümer benutzt wird, wie beispielsweise bei einer Nutzung von Räumen zu privaten Lagerzwecken.
b) Ungenutzte Grundstücke
Rz. 114
[Autor/Stand] Der Gesetzgeber hat sich mit § 186 BewG dazu entschieden, auch bei ungenutzten Grundstücken die übliche Miete anzusetzen. Nach Abschn. 17 Abs. 2 Satz 5 GV-Erlass vom 5.5.2009[2] ist ein Grundstück ungenutzt, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leersteht.
Rz. 115
[Autor/Stand] Damit wird klargestellt, dass ein Grundstück, das zwar vermietet ist, in tatsächlicher Hinsicht jedoch leersteht, weil es der Mieter nicht nutzt, vorrangig durch Ansatz der tatsächlichen Miete zu bewerten ist. Somit sind grundsätzlich nur solche Grundstücke oder Grundstücksteile ungenutzt iS des § 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG, die vom Eigentümer keiner Nutzung zugeführt worden sind. Damit führt ein Leerstand – ohne Mietvertrag – zum Ansatz der üblichen Miete.
Rz. 116
[Autor/Stand] Diese Vorgabe des Bewertungsgesetzes ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber typisierend auf die im Bewertungsstichtag bestehenden Verhältnisse abstellt. Denn ein Grundstück, das im Bewertungsstichtag – zufällig – und möglicherweise nur für einen sehr kurzen Zeiträumen leersteht, hat zweifellos einen vom kurzeitigen Leerstand völlig unberührten Wert. Es wäre nicht sachgerecht, wenn Zufälligkeiten des Bewertungsstichtags den gemeinen Wert beeinflussen würden. Unterstellt man eine normale Nutzung und Nutzbarkeit des Grundstücks oder Grundstücksteils, ist dies nachvollziehbar. Wenn der Leerstand jedoch von Dauer ist, kann ein Einfluss auf den gemeinen Wert des Grundstücks nicht immer ausgeschlossen werden. Allerdings ist eine Berücksichtigung des niedrigeren gemeinen Werts nicht innerhalb des typisierenden Bewertungsverfahrens des Bewertungsgesetzes möglich, sondern lediglich im Rahmen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG.
Rz. 117
[Autor/Stand] Die Gründe für den Leerstand sind nicht von Bedeutung. Dementsprechend ist die übliche Miete auch bei solchen Grundstücken anzusetzen, die wegen struktureller Besonderheiten leerstehen. Gerade in diesen Fällen werden die Steuerzahler die Bewertungsergebnisse kaum akzeptieren wollen. Denn der strukturelle Leerstand schließt in tatsächlicher Hinsicht eine Vermietungsmöglichkeit aus. Dennoch verlangt § 186 Abs. 2 Nr. 1 BewG den Ansatz der üblichen Miete. In diesem Zusammenhang wird die Höhe der üblicherweise zu erzielenden Miete in Gebieten des strukturellen Leerstands eine Streitfrage der Praxis sein. Im Ergebnis ist zu erwarten, dass die Finanzverwaltung die übliche Miete überwiegend schematisch aus dem Mietspiegel ableiten wird, der für die jeweilige Region gilt. Dabei könnte der Eindruck entstehen, dass die Nachteile des strukturellen Leerstands nicht hinreichend berücksichtigt werden. Dies ist jedoch nicht zwingend. Denn die grundsätzliche Problematik des strukturellen Leerstands kann sich regelmäßig bereits in dem allgemeinen Mietniveau der Region niedergeschlagen haben.
Rz. 118
[Autor/Stand] Ob es an sich akzeptabel ist, für ein tatsächlich wegen des strukturellen Leerstands nicht genutztes Objekt die übliche Miete anzusetzen, ist allerdings auch nicht mit dem Hinweis auf das allgemeine Mietniveau der Region zu beantworten. Diese Besonderheiten werden durch die typisierenden Annahmen des Bewertungsverfahrens ausgeblendet. Das schließt nicht aus, die Wertnachteile eines leerstehenden Objekts in einer Region, die durch den strukturellen Leerstand benachteiligt ist, innerhalb eines Wertgutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 198 BewG zu berücksichtigen.
Rz. 119
[Autor/Stand] Bei einem Leerstand eines Grundstücks oder Grundstücksteils infolge von Modernisierungsarbeiten im Bewertungsstichtag ist ebenfalls die übliche Miete anzuse...
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