Rz. 56
[Autor/Stand] Die gesetzlichen Vorgaben des § 186 Abs. 2 BewG zum Anwendungsbereich des Ansatzes der üblichen Miete sind aus der bisher geltenden Bedarfsbewertung des § 146 Abs. 3 BewG übernommen worden. Die für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2009 geltenden Regelungen des § 146 Abs. 3 BewG waren erst mit dem Jahressteuergesetz 2007[2] eingeführt worden. Danach ist die übliche Miete für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006 auch anzusetzen, wenn die Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden.
Rz. 57
[Autor/Stand] Diese Regelung ist in § 186 Abs. 2 BewG übernommen worden. Das hat zur Konsequenz, dass Gestaltungsmöglichkeiten durch gezielte Reduzierung einer tatsächlich vereinbarten Miete zurückgedrängt werden. Somit können vertraglich vereinbarte Mieten, die beispielsweise im Rahmen einer Betriebsaufspaltung drastisch abgesenkt werden, auch für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2008 nicht zu einer Reduzierung des festzustellenden Grundbesitzwerts führen. Eine gezielte Reduzierung des Grundbesitzwerts durch Absenkung der Miete ist allenfalls in dem gesetzlich vorgesehenen Toleranzbereich von 20 % möglich.
Rz. 58
[Autor/Stand] Der Ansatz der üblichen Miete erfolgt nach § 186 Abs. 2 BewG in den Fällen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile
- eigengenutzt,
- ungenutzt,
- zu vorübergehendem Gebrauch überlassen,
- unentgeltlich überlassen sind oder
- zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden.
Rz. 59
[Autor/Stand] Die übliche Miete ist nicht nur bei der Eigennutzung von Räumen durch den Eigentümer anzusetzen, sondern auch bei der Eigennutzung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen. Nutzt der Grundstückseigentümer beispielsweise ein Bürohaus selbst, kommt es zum Ansatz der üblichen Miete. Das Gleiche gilt, wenn der Grundstückseigentümer einen Laden selbst zu gewerblichen Zwecken nutzt.
Rz. 60
[Autor/Stand] Für den Ansatz der üblichen Miete wegen einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung ist es nicht entscheidend, ob es sich bei den Nutzern um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. Soweit bei der für Bewertungsstichtage vor dem 1.1.2007 maßgebenden Bedarfsbewertung in den Fällen einer Nutzungsüberlassung an Angehörige des Eigentümers oder an dessen Arbeitnehmer stets die übliche Miete anzusetzen war, ist dies mit dem ErbStRG nicht übernommen worden.
Rz. 61
[Autor/Stand] Die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils ist für den Ansatz der üblichen Miete unerheblich.
Die übliche Miete kann
- aus Vergleichsmieten oder
- aus Mietspiegeln abgeleitet,
- mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder
- durch ein Mietgutachten ermittelt werden.
Rz. 62– 63
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
1. Vergleichbarkeit der Miete
Rz. 64
[Autor/Stand] Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG).
a) Persönliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt
Rz. 65
[Autor/Stand] Bei der Schätzung der üblichen Miete für frei finanzierte Wohnungen bleiben Mieten außer Betracht, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen oder für Wohnungen gelten, die mit öffentlichen Mitteln gefördert worden sind.
Die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist dagegen aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.
b) Voraussetzung der vergleichbaren Ausstattung
Rz. 66
[Autor/Stand] Mit dem Begriff "Ausstattung" ist nicht auf den baulichen Zustand des Gebäudes hinsichtlich etwaiger Baumängel bzw. Bauschäden abzustellen. Vielmehr sind bei der Bestimmung der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung die baualterstypischen und die den Mietwert bestimmenden Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen.
Rz. 67
[Autor/Stand] Der Ausstattungsstandard ist bei Wohngrundstücken vorrangig anhand der Kriterien des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen. Sind solche Kriterien nicht definiert, kann die Zuordnung auch nach den folgenden Standards erfolgen, auf die die Finanzverwaltung in den Anleitungen zu den Erklärungsvordrucken Bezug nimmt:
Rz. 68
[Autor/Stand] Einfache Ausstattung:
- ohne Bad
- ohne Zentralheizung
- unzureichender Wärmeschutz (zB lediglich einfachverglaste Fenster)
- Versorgungs- und Elektroleitungen auf Putz
- schlechter Schnitt der Wohnung
Rz. 69
[Autor/Stand] Mittlere Ausstattung:
- mit Bad
- mit Zen...
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