Rz. 216
[Autor/Stand] Ein wertmindernder Umstand kann auch eine auf dem Grundstück ruhende Grunddienstbarkeit (§§ 1018–1029 BGB) sein. Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Belastungen eines Grundstückes, des sog. dienenden Grundstücks, gegenüber dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks, des sog. herrschenden Grundstücks. Im Falle des Bestehens einer solchen Grunddienstbarkeit muss bzw. darf
- der Eigentümer des dienenden Grundstücks einzelne Benutzungen seines Grundstücks dulden bzw.
- einzelne tatsächliche Handlungen auf dem Grundstück nicht vornehmen oder
- einzelne aus dem Eigentum fließende Rechte nicht ausüben.
Rz. 217
[Autor/Stand] Ein wertmindernder Umstand kann sich in diesem Zusammenhang ergeben, wenn durch die Grunddienstbarkeit die Grundstücksbenutzung erheblich eingeschränkt ist, jeder Grundstückserwerber die Belastung bei der Kaufpreisbildung berücksichtigen würde und die Belastung in der Miete – insbesondere in einer bei Eigennutzung geschätzten Miete – nicht zum Ausdruck kommt.
Rz. 218
[Autor/Stand] Im Einzelnen kommen die folgenden Arten bei Grunddienstbarkeiten in Betracht:
- Bei einem Überbau (§ 912 BGB) hat der Grundstückseigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grundstücksgrenze hinaus teilweise auf fremdem Grundstück gebaut. Der Grundstücksnachbar, der den berechtigten Überbau dulden muss, hat zum Ausgleich einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung durch eine laufende Rente, sog. Überbaurente, § 917 Abs. 2 Satz 2 BGB. Unabhängig davon, ob eine Entschädigung für die Belastung vereinbart ist, dürfte ein Abschlag in Betracht kommen, soweit es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks infolge des Überbaus handelt. Der Umstand, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Entschädigung erhält, steht dem jedenfalls nicht entgegen. Die Leistungen aus der Entschädigung sind bewertungsrechtlich als sonstiges Vermögen zu erfassen und können daher m.E. einer Ermäßigung des Grundstückswerts nicht entgegengehalten werden.
- Im Falle des Notwegs (§ 917 BGB) fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg. Daher kann der Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn verlangen, dass dieser bis zur Herstellung eines Anschlusses die Benutzung ihres Grundstücks zum Begehen, Befahren, Verlegen einer Abwasserleitung etc. duldet. Der Notweg i.S.d. § 917 BGB ist bewertungsrechtlich entsprechend dem Überbau zu behandeln.
- Bei Reallasten handelt es sich um Belastungen eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu entrichten sind, § 1105 BGB. Die Reallast kommt heute hauptsächlich bei landwirtschaftlichen Altenteilsverträgen in Betracht. Eine solche Belastung kann nicht als ein die Beschaffenheit des Grundstücks selbst betreffender wertmindernder Umstand angesehen werden.
- Ein dingliches Vorkaufsrecht gehört ebenfalls nicht zu den Umständen, die den gemeinen Wert eines Grundstücks beeinflussen können.
Rz. 219
[Autor/Stand] Der auf eine zivilrechtliche Grundstücksbelastung zurückgehende Abschlag des Grundstückswerts unterliegt nicht der Begrenzung des § 82 Abs. 3 BewG, da es sich nicht um eine Ermäßigung i.S. von § 82 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BewG handelt.
Rz. 220– 225
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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