Rz. 84
[Autor/Stand] Angesichts der geringen Zahl der Vergleichsfälle, die bei der Aufstellung der Mietspiegel im Allgemeinen herangezogen werden konnten (s. Anm. 78), war es von Anfang an schwierig zu prüfen, ob die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Quadratmeter-Mieten überhöht sind. Diese Prüfung ist mit zunehmender Länge des Hauptfeststellungszeitraums weiter erschwert worden. Gleichwohl ist es wenig erfolgversprechend, die durch die Finanzämter für deren örtlichen Zuständigkeitsbereich aufgestellten Spiegelmieten mit der Begründung anzufechten, dass den Spiegelmieten im Einzelfall eine nicht ausreichende Anzahl von tatsächlich gezahlten Mieten vergleichbarer Objekte zu Grunde liegt. Der BFH führt dazu in seinem Urteil v. 4.3.1999[2] aus, dass die Anforderung an die Mietspiegel der Finanzämter als Schätzungsgrundlage für die übliche Miete auch dann erfüllt sind, wenn wegen des Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundstücksart oder auch desselben Alters Spiegelmieten für bestimmte Grundstücksgruppen aus den Spiegelmieten für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung anderer Grundstücksarten oder eines anderen Baujahrs abgeleitet wurden. Die Anforderung an die Mietspiegelwerte, dass sie aus einer ausreichend großen Anzahl von tatsächlich vereinbarten Mieten vergleichbarer Objekte abgeleitet sein müssten, berücksichtigt nicht die besondere Bedeutung, die den Mietspiegeln bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes zukommt. Denn im Ergebnis könnte bei einer im Einzelfall fehlenden hinreichenden Datengrundlage generell keine Spiegelmiete ermittelt und angesetzt werden. Die Bewertung müsste also vom Finanzamt in einer Einzelwertermittlung erfolgen. Dies wäre aufgrund des Massenverfahrens von der Finanzverwaltung kaum zu bewältigen. Darüber hinaus ergab sich auch aus den durch das Niedersächsische Finanzgericht vereinzelt eingeholten Sachverständigengutachten (Makler, Architekten) bereits in früheren Jahren, dass – soweit diese Gutachten verwertbar waren – die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Mieten regelmäßig eher zu niedrig als zu hoch sind. Jedenfalls liegen sie regelmäßig unter der Kostenmiete.[3]
Dabei ist zudem zu berücksichtigen, dass in den Spiegelmieten die Umlagen, Nebenleistungen und Betriebskosten nach § 79 Abs. 1 Satz 2 und 3 BewG (s. Anm. 25 ff.) enthalten sind.
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