Rz. 132
[Autor/Stand] Werden Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten jedoch im Rahmen von sog. Triple-Net-Vereinbarungen vom Mieter getragen, sind diese Kosten – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen. Dies gilt nicht für die üblichen Schönheitsreparaturen bei Wohnraum.[2]
Schleswig-Holstein führt mit Erlass v. 14.11.2005[3] Folgendes aus:
„Ermittlung der Jahresmiete bei Übernahme der Instandhaltungskosten durch den Mieter (sog. Triple-Net-Vereinbarungen)
Es ist gefragt worden, wie die Jahresmiete zu ermitteln ist, wenn in Mietverträgen sog. Triple-Net-Vereinbarungen getroffen worden sind. Danach ist der Mieter verpflichtet, auch die Kosten für die Wartung und die Instandhaltung einschließlich Dach und Fach zu übernehmen. Insbesondere bei Immobiliengesellschaften/-fonds sind diese Gestaltungen bekannt geworden. Anzeichen für das Vorliegen einer derartigen Vertragsgestaltung kann zum einen eine Abweichung der vereinbarten Miete von der marktüblichen Miete nach unten sein und zum anderen, dass die Gewinn-/Überschussermittlung der vermietenden Gesellschaft/des Vermieters keine Instandhaltungskosten für das entsprechende Objekt beinhaltet.
Nach § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG ist Jahresmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Nutzung des bebauten Grundstückes aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Bei der Ermittlung der Jahresmiete sind die (umlagefähigen) Betriebskosten nicht einzubeziehen (R 168 Abs. 1 ErbStR 2003). Hierzu gehören jedoch nicht die Instandhaltungskosten; sie sind als nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bereits bei der Festlegung des Vervielfältigers berücksichtigt worden (R 168 Abs. 2 ErbStR 2003).
Werden diese Instandhaltungskosten vom Mieter getragen, sind diese Kosten – ggf. mit einem pauschalen Zuschlag – in die Jahresmiete einzurechnen (R 167 Satz 3 Spiegelstrich 8 ErbStR 2003). Als Orientierung kann im Regelfall von einem Zuschlag von ca. 15 v.H. der Nettokaltmiete ausgegangen werden, da auf diesen Wert bei der Festlegung des Vervielfältigers für das Ertragswertverfahren nach § 146 BewG zurückgegriffen wurde (Bundestagsdrucksache 13/5952 zu § 146 Abs. 2). Ist das übernommene Instandhaltungsrisiko im Einzelfall erkennbar höher oder niedriger zu beziffern, so ist dies bei der Bemessung des Zuschlags entsprechend zu berücksichtigen.”
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Steuer Office Excellence. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen