Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Zinssätze

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} „Die bei der Errechnung der Vervielfältiger anzuwendenden Zinssätze der Sollverzinsung und der Habenverzinsung sind für die Höhe der Grundstückswerte von entscheidender Bedeutung. Die Sollzinssätze für die Gebäuderente sind je nach der Grundstücksart und der Gemeindegrößenklasse unterschiedlich. Nach den Gepflogenheiten der Grundstückswirtschaft ist für Mietwohngrundstücke ein Sollzinssatz von 5,5 vH zugrunde gelegt worden. Dieser Zinssatz ist auch vom Schätzungsausschuss empfohlen worden und stimmt mit dem im Bewertungsrecht geltenden Zinssatz überein.^[2] Die durchgeführten Probebewertungen haben ergeben, dass die Ertragswerte der Mietwohngrundstücke bei Anwendung dieses Zinssatzes im Schnitt nahe bei den geschätzten Marktwerten des Schätzungsausschusses und der Länder liegen.

Für die bebauten Grundstücke, die zu 20 vH und mehr gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen (Geschäftsgrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke), ist in der Grundstückswirtschaft eine höhere Sollverzinsung als 5,5 vH üblich, weil der Käufer hier erfahrungsgemäß mit einer höheren Verzinsung rechnet. Der Schätzungsausschuss, hat für die gemischtgenutzten Grundstücke eine Sollverzinsung von 6 vH und für die Geschäftsgrundstücke eine Sollverzinsung von 6,5 vH vorgeschlagen. Die Probebewertungen von Geschäftsgrundstücken haben aber ergeben, dass der Zinssatz von 6,5 vH zu niedrig ist. Es muss vielmehr ein Zinssatz von 7 vH angenommen werden, wenn ein gleichbleibendes Verhältnis der Ertragswerte zu den Marktwerten bei allen Grundstücksarten erzielt werden soll. Der vom Schätzungsausschuss empfohlene Zinssatz von 6 vH für die gemischtgenutzten Grundstücke kann für die Grundstücke, bei denen die Wohnungsmiete überwiegt, ohne Bedenken übernommen werden. Dagegen ist bei überwiegendem gewerblichem Anteil der Miete eine weitere Angleichung an den Sollzinssatz für Geschäftsgrundstücke von 7 vH erforderlich. Die gemischtgenutzten Grundstücke sind deshalb in solche mit einem gewerblichen Anteil an der Jahresrohmiete bis 50 vH und einem Sollzinssatz von 6 vH sowie solche mit einem Anteil von mehr als 50 vH und einem Sollzinssatz von 6,5 vH aufgeteilt worden.

Während bei den gewerblich genutzten Grundstücken die Käufer eine höhere Sollverzinsung als die durchschnittliche von 5,5 vH erwarten, liegt die erwartete Sollverzinsung bei den Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern unter 5,5 vH. Die niedrigere Verzinsung ist dadurch bedingt, dass diese Grundstücke im Wesentlichen nicht zu dem Zweck gebaut werden, dem Eigentümer eine möglichst hohe Rendite seines angelegten Kapitals zu vermitteln, sondern ihm ein Heim und die damit verbundenen Annehmlichkeiten des Alleinwohnens zu verschaffen. Als Sollzinssätze sind entsprechend der Empfehlung des Schätzungsausschusses für Einfamilienhäuser 4,5 vH und für Zweifamilienhäuser 5 vH vorgesehen.

Abweichend von diesen Sollzinssätzen sind die Sollzinssätze für Altbauten und Neubauten in Gemeinden unter 5000 Einwohner allgemein um 1/2 vH niedriger festgelegt worden. Die Verzinsung kann bei diesen Grundstücken schon deshalb nicht so hoch sein wie bei Grundstücken in größeren Gemeinden, weil hier die Mieten, bezogen auf die Sachwerte, niedriger liegen als in den größeren Gemeinden, gleichwohl aber Kaufpreise erzielt werden, die bei gleichen Sachwerten den Kaufpreisen in größeren Gemeinden entsprechen. Dies bedeutet, dass sich das in den Grundstücken investierte Kapital in kleineren Gemeinden schlechter verzinst als in größeren. Bei Berücksichtigung der niedrigeren Mieten und bei gleichen Sollzinssätzen würden sich zu niedrige Ertragswerte ergeben. Die durchgeführten Probebewertungen haben dies bestätigt. Die dabei ermittelten Probeertragswerte in den kleinen Gemeinden liegen bei Zugrundelegung der auch für die größeren Gemeinden maßgebenden Zinssätze weiter von den Marktwerten entfernt als in den größeren Gemeinden.

Der Zinssatz für die Habenzinsen, dh. der Zinserträge, die dem Grundstückseigentümer für die Rücklagebeträge zuzurechnen sind, soll entsprechend der Auffassung des Schätzungsausschusses wesentlich niedriger als die Zinssätze für die Sollzinsen angesetzt werden. Für die Habenzinsen wurde deshalb ein Satz von 2,5 vH einheitlich für alle Grundstücksarten und auch für die Grundstücke in Gemeinden unter 5000 Einwohner zugrunde gelegt. Bei der Festlegung des Habenzinssatzes war abzuwägen, welcher Zinsertrag dem Eigentümer in der Regel durchschnittlich aus den Rücklagebeträgen gutgeschrieben werden kann. Die Grundstückswirtschaft unterstellt je nach dem zugrunde zu legenden Sollzinssatz unterschiedliche Habenzinsen und nimmt diese in der Regel 2 bis 3 Punkte niedriger an als die Sollzinsen. Sie unterstellt hierbei, dass der Eigentümer die Rücklagebeträge bei Geldinstituten spart und für dieses Geld Verwaltungskosten zu zahlen hat. Die Unterschiede, die durch den angenommenen einheitlichen Habenzinssatz gegenüber differenzierten Habenzinssätzen der Grundstückswirtschaft in den Ertragswer...