Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Teilweise Entschädigung

Rz. 76

^{[Autor/Stand]} Beträgt die Entschädigung für das Gebäude, die der Eigentümer des belasteten Grundstücks beim Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf nach den getroffenen Vereinbarungen der Beteiligten zu zahlen hat, nur einen Bruchteil des Gebäudewertes, ist der Teil des Gebäudewertes (auch der vorhandenen Außenanlagen), der dem Grundstückseigentümer entschädigungslos zufällt, nach den in Rz. 70 f. dargestellten Grundsätzen zu verteilen (§ 92 Abs. 3 Satz 6 BewG). Die Aufteilung bezieht sich in einem solchen Fall hinsichtlich des Gebäudes nur auf den ohne Entschädigung zufallenden Anteil des Gebäudes. Es müssen also als Teil des Gesamtwertes der Bodenwert und der Gebäudewert und aus diesen ein nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewertes berechnet werden. Bei der Frage, ob das Gebäude mit oder ohne Entschädigung auf den Grundstückseigentümer übergeht, bleibt eine in der Höhe des Erbbauzinses zum Ausdruck kommende Entschädigung außer Betracht (§ 92 Abs. 3 Satz 7 BewG).

Beispiele (auf der Grundlage der Beispiele in Abschn. 48 Abs. 4 BewRGr)

A. Sachwertverfahren

Auf Grund eines Erbbaurechts wurde ein im Sachwertverfahren zu bewertendes Warenhaus errichtet. Die Dauer des Erbbaurechts beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 32 Jahre. Der Eigentümer des Grund und Bodens (Erbbauverpflichtete) hat mit dem Erbbauberechtigten vereinbart, dass das Eigentum an dem Gebäude mit dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf auf den Erbbauverpflichteten übergeht, wobei nur ein Viertel des Gebäudewertes entschädigt werden soll.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

Bodenwert	250.000 DM
Gebäudewert	650.000 DM
Ausgangswert	900.000 DM
angleichung an den gemeinen Wert
(Wertzahl 80):
Gesamtwert	720.000 DM
Anteil des Gebäudewerts am Gesamtwert
	520.000 DM
Zu entschädigender Teil des Gebäudewerts (ein Viertel)	130.000 DM
nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewerts	390.000 DM

Nach der Tabelle in § 92 Abs. 3 Nrn. 1 u. 2 BewG beträgt der Anteil am Bodenwert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbauberechtigten 85 %, für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks 15 %. In demselben Verhältnis ist der nicht zu entschädigende Teil des Gebäudewerts aufzuteilen.

Von dem Gesamtwert von 720.000 DM entfallen nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

1.	wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts
	85 % des Bodenwerts von	170.000 DM
	85 % des später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts
	von 390.000 DM	331.500 DM
	100 % des später zu entschädigenden Gebäudewerts
	von 130.000 DM	130.000 DM
	Einheitswert	631.500 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	322.880 EUR
2.	wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks
	15 % des Bodenwerts von	30.000 DM
	15 % des später nicht zu entschädigenden Gebäudewerts
	von 390.000 DM	58.500 DM
	Einheitswert	88.500 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	45.249 EUR

B. Ertragswertverfahren

Auf Grund eines Erbbaurechts wurde im Jahre 1934 in einer Gemeinde mit 630.000 Einwohnern ein Mietwohngrundstück in Massivbauweise errichtet. Die Dauer des Erbbaurechts beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 27 Jahre. Die Jahresrohmiete beträgt 15.000 DM, der Vervielfältiger (Massivbau, Gemeindegröße 630.000 Einwohner) beträgt 7,5 (vgl. Anl. 3 zum BewG). Der Multiplikator zur Ermittlung des Bodenwertanteils ist 1,82 (vgl. Anl. 8 zu Abschn. 26–29 BewRGr). Der Eigentümer des Grund und Bodens (Erbbauverpflichteter) hat mit dem Erbbauberechtigten vereinbart, dass das Eigentum an dem Gebäude mit dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf auf den Erbbauverpflichteten übergeht, wobei nur die Hälfte des Gebäudewertes entschädigt wird.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

Gesamtwert:	15.000 DM × 7,5 =	112.500 DM
Bodenwertanteil:	15.000 DM × 1,82 =	./.  27.300 DM
Gebäudewertanteil		85.200 DM
Nicht zu entschädigender Teil des Gebäudewerts ([1]/2)		42.600 DM

Nach der Tabelle in § 92 Abs. 3 Nrn. 1 u. 2 BewG beträgt der Anteil am oben berechneten Bodenwert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts 80 %, für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks 20 %. In demselben Verhältnis ist der nicht zu entschädigende Teil des Gebäudewerts aufzuteilen.

Von dem Gesamtwert von 112.500 DM entfallen nach § 92 Abs. 3 BewG auf die

1.	wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts:
	80 vH des Bodenwerts von 27.300 DM =	21.840 DM
	80 vH des halben, später nicht zu entschädigenden
	Gebäudewerts von 42.600 DM =	34.080 DM
	100 vH des halben, später zu entschädigenden
	Gebäudewerts von 42.600 DM =	42.600 DM
	Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM	98.500 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	50.362 EUR
2.	wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks
	20 vH des Bodenwerts von 27.300 DM =	5.460 DM
	20 vH des halben, später nicht zu entschädigenden
	Gebäudewerts von 42.600 DM =	8.520 DM
	Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM	13.900 DM
	umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	7.106 EUR

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^{[Autor/Stand]} Die Beispiele verdeutlichen,...