Rz. 87
[Autor/Stand] In der Praxis werden von den Gutachterausschüssen häufig Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben. Sofern dies der Fall ist, sind die Koeffizienten zu berücksichtigen, d.h. bei abweichender Grundstücksgröße erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung des Bodenrichtwerts nach Maßgabe des Gutachterausschusses.
Rz. 88
[Autor/Stand] Die Umrechnungskoeffizienten geben das Abhängigkeitsverhältnis von Bodenrichtwert und Grundstücksgröße wider. Dabei gilt der Grundsatz, dass je kleiner das Grundstück ist, desto besser ist die bauliche Ausnutzung und desto höher ist der Bodenpreis. Umgekehrt gilt, je größer das Grundstück ist, desto geringer ist die bauliche Ausnutzung und desto niedriger ist der Bodenpreis.
Rz. 89
[Autor/Stand] Das Bodenrichtwertgrundstück des Gutachterausschusses trägt regelmäßig den Umrechnungskoeffizienten 1,0. Für kleinere zu bewertende Grundstücke gilt dann ein höherer Faktor als 1,0 und für größere Grundstücke ein kleinerer Faktor als 1,0. Die konkrete Höhe hängt von den Vorgaben des örtlichen Gutachterausschusses ab.
Rz. 90
[Autor/Stand] Stellt der Gutachterausschuss allerdings keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken zur Verfügung, sind ersatzweise nach den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 folgende Umrechnungskoeffizienten[5] heranzuziehen[6]:
| Grundstücksfläche in m2 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 | 600 | 700 | 800 | 900 | 1.000 | 1.100 | 1.200 | |
| Umrechnungskoeffizienten | 1,03 | 1,02 | 1,00 | 0,99 | 0,98 | 0,97 | 0,96 | 0,96 |
Diese Regelung wurde erstmalig mit den ErbStR 2019 eingeführt.
Rz. 91
[Autor/Stand] Die obigen Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 EUR/m2 verwendet werden. Für Grundstücksflächen zwischen den angegebenen Intervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht sachgerecht.
Rz. 92
Beispiel:
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 200 EUR/m2 bei einer Grundstücksgröße von 800 m2. Das zu bewertende Grundstück hat eine Grundstücksgröße von 500 m2.
Der an die Größe des Bewertungsobjekts angepasste Bodenwert/m2 beträgt:
Vgl. zur Abrundung des Bodenrichtwerts die Ausführungen unter Rz. 138).
Der Wert des Grund und Bodens beträgt: 500 m2 × 208,08 EUR/m2 = 104.040,00 EUR.
Rz. 93
[Autor/Stand] Es ist zu beachten, dass die in Anlage 36 zum BewG aufgeführten gesetzlichen Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern für Zwecke der Grundsteuerbewertung nicht bei der Grundbesitzbewertung berücksichtigt werden können. Die dort aufgeführten Umrechnungskoeffizienten gelten ohne eine Grundstücksgrößenbegrenzung und weichen teils deutlich von den obigen Umrechnungskoeffizienten der ErbStR 2019 ab. Sie gelten ausschließlich für die Grundsteuerbewertung nach den §§ 251 und 257 Abs. 1 BewG. Vgl. hierzu die Kommentierung zu den §§ 251 und 257 BewG.
Rz. 94– 96
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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