Schleswig-Holsteinisches FG Urteil vom 27.10.2004 - 3 K 20157/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Prüfung der Überschusserzielungsabsicht

Leitsatz (redaktionell)

Die Überschusserzielungsabsicht ist nur dann ohne weitere Prüfung anzunehmen, wenn die auf Dauer angelegte Vermietung objektiv geeignet ist, über einen entsprechend langen Zeitraum einen Totalüberschuss zu erbringen, und keine Beweisanzeichen dafür vorliegen, dass die Werbungskostenüberschüsse zumindest teilweise aus Gründen in Kauf genommen werden, die nicht mit der Einkünfteerzielung in Zusammenhang stehen.

Die Annahme, die Vermietung sei objektiv geeignet, einen Totalüberschuss zu erzielen, setzt voraus, dass die (voraussichtlichen) Mieteinnahmen höher sind als die (voraussichtlichen) Werbungskosten mit Ausnahme der Absetzungen für Abnutzung (AfA) und der Aufwendungen für die Fremdfinanzierung. Denn nur in diesem Fall besteht die - zumindest theoretische - Möglichkeit, dass die nach Wegfall der AfA und der Fremdfinanzierungsaufwendungen entstehenden Überschüsse die zuvor entstandenen Werbungskostenüberschüsse übersteigen.

Wird ein in einer Hotelanlage gelegenes Appartement an den Hotelbetreiber vermietet und wird dem Vermieter vertraglich die Möglichkeit der verbilligten Nutzung der Hotelanlage eingeräumt, so ist das Vorliegen der Überschusserzielungsabsicht nicht ohne nähere Prüfung zu unterstellen.

Normenkette

EStG § 21

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Kläger betreffend ein in ihrem Eigentum stehendes Appartement in den Streitjahren die Absicht hatten, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute. In den Streitjahren erzielten sie Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Sie waren zu je 1/2 Eigentümer eines Appartements in A, das im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft in den Jahren 1980 bis 1982 errichtet wurde. Die gesamte Anlage besteht aus 57 Appartements und gewerblichen Einheiten wie Massagepraxis, Sauna, Restaurant etc. Die Herstellungskosten für das Appartement der Kläger betrugen 107.179 DM, diese wurden fremdfinanziert. Im Oktober 1998 veräußerten die Kläger das Appartement zum Preis von 37.000 DM (einschließlich 5.000 DM für Inventar).

In ihren Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1980 bis 1998 erklärten die Kläger jeweils negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Appartement in A. Für die Jahre 1980 bis 1991 berücksichtigte das beklagte Finanzamt insgesamt negative Einkünfte aus der Vermietung i. H. v. 208.058 DM.

Die Vermietungssituation stellte sich in der Zeit ab 1987 wie folgt dar:

Für die Zeit ab dem 1. Juni 1987 schlossen sämtliche Eigentümer der Appartements und der sonstigen in dem Hotel befindlichen Einheiten einen Pachtvertrag mit der X GmbH. Das Pachtverhältnis sollte zunächst bis zum 31. Dezember 1992 dauern, die Verpächter räumten der Pächterin ein Optionsrecht bis zu weiteren fünf Jahren ein. Der jährliche Pachtzins betrug für die 57 Appartementeigentümer 34.200 DM netto, ferner verpflichtete sich die Pächterin, den Bruttogewinn des Betriebes an die Verpächter zu zahlen und zwar in der Form, dass nach Vorwegabzug der Pacht der verbleibende Bruttogewinn nach den Miteigentums-Anteilen ausgeschüttet werden sollte. Die Verpächter hatten das Recht, das Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende, erstmals zum 31. Dezember 1990 zu kündigen, wenn in den Jahren 1988, 1989 und 1990 von der Pächterin nicht mindestens ein Bruttogewinn i. H. v. 10 Prozent erwirtschaftet würde. Die Verpächter übernahmen alle auf dem Pachtgegenstand ruhenden öffentlichen und privaten Lasten, insbesondere die Grundsteuer und die Versicherungen für das Gebäude und die Einrichtungsgegenstände. Die Pächterin übernahm alle sich aus dem Hotelbetrieb ergebenden öffentlichen und privaten Lasten, z. B. die Kosten für die Müllabfuhr und für den von der Pächterin verursachten Wärme-, Gas-, Strom- und Wasserverbrauch.

Das Mietverhältnis wurde vor Ablauf des 31. Dezember 1992 beendet, neue Betreiberin des Hotels war die Y GmbH (Y). In dem (nicht datierten Mietvertrag) mit der Y war eine Grundmietzeit bis zum 31. Dezember 2001 sowie eine Verlängerungsoption für die Mieterin von 2 x 5 Jahren, also bis zum 31. Dezember 2006 bzw. 31. Dezember 2011 vorgesehen. Es wurde ein fester Mietzins sowie ein zusätzlicher variabler Mietzins in Höhe von 80 % des Bruttogewinns vorgesehen, der feste Mietzins betrug bis zum 31. Dezember 1991 monatlich 200 DM netto pro Appartement und sollte in den Folgejahren nach bestimmten im Vertrag genannten Kriterien steigen.

Die Y GmbH betrieb das Hotel bis zum 31. Dezember 1991, ab Januar 1992 trat die Z Betriebgesellschaft mbH i.G. als Betreiberin auf. Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 2. Mai 1992, das faktische Vertragsverhältnis mit der Z Betriebsgesellschaft mbH i.G. zum 31. Mai 1992 zu beenden.

Zum 1. Juli 1992 übernahm die Hotel W GmbH und Co. Betriebs KG den Hotelbetrieb und schloss mit den Eigentümern der Appartements...