Begünstigt sind zu Wohnwecken vermietete bebaute Grundstücke (oder Gebäudeteile), die im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat belegen sind. Hierunter fallen z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohnungsgrundstücke oder Wohnungseigentum.[1] Wird ein solches Grundstück geschenkt, werden zur Bemessung der Schenkungsteuer nur 90 % des Steuerwerts angesetzt (d. h. es wird ein 10 %iger Verschonungsabschlag gewährt).
Begünstigte Schenkung
Der Lebensgefährte X schenkt seiner Lebensgefährtin Y am 1.9.2020 ein in Frankreich belegenes Grundstück, das zu Wohnzwecken vermietet ist. Der Steuerwert des Grundstücks beträgt 432.500 EUR.
Lösung
Für das geschenkte Grundstück wird ein Verschonungsabschlag von (10 % von 432.500 EUR =) 43.250 EUR gewährt. Es ergibt sich folgende Steuerberechnung:
| Vermögensanfall/Bereicherung (432.500 EUR ./. 43.250 EUR) | 389.250 EUR |
| Persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG) | ./. 20.000 EUR |
| Abgerundeter steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG) | 369.200 EUR |
| Schenkungsteuer (Steuersatz 30 %) | 110.760 EUR |
Auch die mittelbare Zuwendung eines Mietobjekts ist nach § 13d ErbStG steuerbegünstigt.[2]
Befindet sich das Grundstück in einem Drittland, kommt der Verschonungsabschlag nicht zur Anwendung. Das jeweilige Grundstück darf auch nicht zu einem nach § 13a ErbStG begünstigten Betriebsvermögen gehören oder begünstigtes Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13a ErbStG sein. Auch bei einem auf 1 % abgeschmolzenen Verschonungsabschlag i. S. d. § 13c ErbStG i. V. m. § 13a ErbStG gibt es keinen Befreiungsabschlag nach § 13d ErbStG.[3]
Kein Verschonungsabschlag bei vermieteten Grundstücken einer Kapitalgesellschaft
Gehören zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft, deren Anteile erworben werden, zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke oder Grundstücksteile, ist die Anwendung des § 13d ErbStG stets ausgeschlossen, weil Gegenstand des Erwerbs der Anteil an der Kapitalgesellschaft ist und nicht die von der Kapitalgesellschaft zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke oder Grundstücksteile.[4]
Handelt es sich um ein nicht bezugsfertiges Gebäude, so wird der Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG nicht gewährt.[5]
In Zeile 3 ist die Lage des begünstigten Grundstücks (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) anzugeben. Befindet sich das Grundstück in einem anderen Staat, ist dieser ebenfalls aufzuführen.
Zeile 4 fragt die Wohn- und Nutzfläche des gesamten Objekts ab. Darüber hinaus ist die bisher zu Wohnzwecken vermietete Wohnfläche anzugeben.
Von einer Vermietung ist auszugehen, wenn für die Nutzungsüberlassung ein Entgelt geschuldet wird. Dabei kommt es nicht auf die Höhe an. Wird das Grundstück jedoch unentgeltlich überlassen, ist dieser Erwerb nicht begünstigt.[6]
Vermietungsabsicht
Wird ein bebautes Grundstück erworben, dass im Zeitpunkt der Besteuerung weder zu Wohnzwecken vermietet ist noch zu einer solchen Vermietung bestimmt ist, dann greift der Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG nicht.[7]
In Zeile 5 ist der ermittelte Grundbesitzwert einzutragen. Es ist zu beachten, dass der gesamte Grundstückswert einzutragen ist, auch wenn nur ein anteiliger Übergang auf den Erwerber erfolgt.
Der Grundbesitzwert wird gesondert in einem eigenständigen Verfahren festgestellt. Hierzu hat der Steuerpflichtige regelmäßig eine entsprechende Feststellungserklärung zu erstellen. Der sich daraus ergebende Wert wird vom Erbschaftsteuerfinanzamt von Amts wegen übernommen.
In die Zeile 6 sind die mit dem Grundstückserwerb zusammenhängenden Erwerbsnebenkosten bzw. Lasten aus Nutzungs- und Duldungsauflagen einzutragen.
Hinsichtlich der Nutzungs- und Duldungsauflagen ist auf Folgendes hinzuweisen: Mit dem Jahressteuergesetz 2020 wurde § 10 Abs. 6 Satz 6 ErbStG nach § 10 Abs. 6 Satz 11 ERbStG verschoben. Hatten sich demnach Nutzungsrechte als Grundstücksbelastungen bei der Ermittlung des gemeinen Werts einer wirtschaftlichen Einheit des Grundbesitzes ausgewirkt, so ist deren Abzug bei der Erbschaftsteuer ausgeschlossen. Die Nutzungsrechte sollen sich somit nicht zweimal auswirken.
Erwerbsnebenkosten
Erwerbsnebenkosten sind bspw. Kosten für den Notar, Grundbuchkosten oder Kosten des Handelsregisters. Diese können in voller Höhe abgezogen werden. Eine Kürzung erfolgt nicht. Keine abzugsfähigen Erwerbsnebenkosten sind jedoch Steuerberatungskosten oder Rechtsberatungskosten im Vorfeld der Schenkung.[8]
An der uneingeschränkten Abzugsfähigkeit der Erwerbsnebenkosten ändert sich durch das Jahressteuergesetz 2020 nichts.
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