Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 6.2 Abzug der Alterswertminderung vom Gebäudenormalherstellungswert (Abs. 4 S. 1)

Rz. 40

In § 259 Abs. 4 S. 1 BewG wird zunächst nur angeordnet, dass vom Gebäudenormalherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen ist.

Die Alterswertminderung wird im BewG nicht explizit definiert. In § 259 Abs. 4 S. 2 – 5 BewG wird lediglich die Ermittlung der Alterswertminderung für den Regelfall und für Sonderfälle (Annahme eines späteren Baujahrs nach einer Kernsanierung, Mindest-Restwertregelung sowie Begrenzung der Alterswertminderung bei einer Abbruchverpflichtung) geregelt (Rz. 42ff.).

Wirtschaftliche Gesichtspunkte werden wie bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG (§ 253 BewG Rz. 16) nur in beschränktem Umfang berücksichtigt. Der Bundesrat hielt die Berücksichtigung solcher "das Gebäudealter" (zutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes) verlängernder oder verkürzender Umstände, wie eine Kernsanierung oder eine Abbruchverpflichtung, für einen nicht zu rechtfertigenden bürokratischen und administrativen Aufwand. Betroffene Eigentümer müssten in den Feststellungserklärungen entsprechende Zusatzangaben machen, z. B. zum Umfang erfolgter Sanierungen, um zu beurteilen, ob hierdurch eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eingetreten ist. Auch in Anbetracht der vermutlich sehr geringen Anzahl von Fällen, in denen diese Berücksichtigung steuerrelevant wäre, sei eine solche Verkomplizierung des Bewertungsverfahrens abzulehnen.^[1]

Im Interesse einer relations- und realitätsgerechten Bewertung hat der Gesetzgeber zumindest an der Verlängerung der Restnutzungsdauer (Annahme eines späteren Baujahrs) nach einer Kernsanierung des Gebäudes (§ 259 Abs. 4 S. 3 BewG, Rz. 47 f.) sowie an einer Begrenzung der Restnutzungsdauer bei einer Abbruchverpflichtung (§ 259 Abs. 4 S. 4 BewG, Rz. 52) festgehalten. Einem strukturellen Vollzugsdefizit wird durch die angeforderte Angabe einer Kernsanierung und einer Abbruchverpflichtung in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts wirksam begegnet.^[2] Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer bewirkt auch die Restwertregelung (Begrenzung der Alterswertminderung auf 70 %) in § 259 Abs. 4 S. 5 BewG (Rz. 50).

Rz. 41

einstweilen frei

[1] S. Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes v. 20.9.2019, Nr. 11 zu § 253 Abs. 2 S. 4 und 6 BewG, BR-Drs. 354/19 (B) v. 20.9.2019, 9.

[2] A.A. Grootens, in Grootens, GrStG/BewG, zu § 253 BewG, Rz. 74.