OLG Hamm Urteil vom 13.11.2007 - 7 U 22/07

Verfahrensgang

LG Dortmund (Aktenzeichen 6 O 498/05)

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt,

• 1.

  die Grundfläche der Gartenlaube, die auf der Gartenparzelle Nr. 14 der Kleingartenanlage des Klägers, T-Str., ####1 D aufsteht, so zu verkleinern, dass sie einschließlich überdachten Freisitz nicht mehr als 24 qm beträgt,

• 2.

  die Höhe der Gartenlaube so zu verändern, dass die Traufhöhe nicht mehr als 2,25 m und die Firsthöhe nicht mehr als 3,55 m beträgt.

• 3.

  Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Gemäß § 540 Abs. 2 i.V.m. § 313a Abs.1 S.1 und § 544 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen abgesehen.

B.

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache Erfolg, die der Beklagten hingegen ist unbegründet.

Der Kläger kann von der Beklagten gemäß § 541 BGB Beseitigung der vorgenommenen Umbauten an der Gartenlaube im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang verlangen.

I.

Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen nicht. Soweit es nach § 24 der klägerischen Satzung, deren Regelungen in den zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrag einbezogen wurden, zunächst der Durchführung eines Schlichtungsverfahrens bedarf, ist ein solches erfolglos durchgeführt worden, wie sich bereits aus dem zur Akte gereichten vorprozessualen Schriftwechsel ergibt.

II.

Das klägerische Verlangen nach Rückbau der Laube auf die pachtvertraglich und nach dem BKleingG zulässige Größe und Höhe ist gemäß § 541 BGB, der über § 581 Abs. 2 BGB anwendbar ist, gerechtfertigt. § 541 BGB gibt dem Vermieter einen Unterlassungsanspruch, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt.

1.

Die Beklagte nutzt die Pachtsache im Sinne des § 541 BGB vertragswidrig.

a.

Welche Laubengröße und -höhe vertragsgemäß ist, ergibt sich aus den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Der Kläger hat der Beklagten bei Abschluss des Pachtvertrages die Satzung des Vereins und die sog. Gartenordnung ausgehändigt und damit für die Beklagte ausreichend zum Ausdruck gebracht, dass sich die vertragliche Nutzung der Parzelle nach diesen Bestimmungen bemisst und in deren Rahmen zu erfolgen hat. Dieses Angebot hat die Beklagte angenommen; anderes ist nicht erkennbar. Gem. § 29 Nr. 1 der Satzung richtet sich die Art und der Umfang der Nutzung nach dem geltenden Bundeskleingartengesetz sowie den örtlichen Bebauungsplänen. Inhalt der vertraglichen Nutzung ist damit die gesetzliche Vorgabe, an die sich der Kläger als Kleingartenverein zu halten hat und für den Pächter auch erkennbar halten will. Das bedeutet konkret, dass sich der Pächter nur dann im Rahmen der vertraglichen Nutzung hält, wenn er nicht gegen die gesetzlichen Vorgaben verstößt.

Soweit die konkrete Laube vor dem Umbau durch die Beklagte über die Vorgaben des § 3 Abs. 2 BKleingG hinaus ging, lag hierin keine vertragswidrige Nutzung. Denn durch den allgemeinen Verweis auf das Kleingartengesetz innerhalb der vertraglichen Regelung wird gleichzeitig zum Ausdruck gebracht, dass auch die Regelung zum Bestandschutz den vertraglichen Gebrauch bestimmt. Soweit sich ein Pächter berechtigterweise auf Bestandsschutz berufen kann, handelt er nicht vertragswidrig. Das ändert sich nach Maßgabe der vertraglichen Regelungen aber dann, wenn der Pächter diesen Bestandsschutz verliert. In diesem Fall richtet sich der Umfang der vertraglichen Nutzung ohne Berücksichtigung von Bestandsschutz nach dem Pachtvertrag in Verbindung mit der - aktuellen - Gesetzeslage.

b.

Die Beklagte verhält sich vertragswidrig, nachdem sie die bebaute Grundfläche und die Höhe der auf der gepachteten Gartenparzelle vorhandenen Laube unzulässig vergrößert bzw. verändert hat. Dadurch hat sie den zu ihren Gunsten bestehenden Bestandsschutz verloren.

Gemäß § 29 der klägerischen Satzung und gemäß den Regelungen der Gartenordnung zur "Gartenlaube", die beide in den Pachtvertrag einbezogen wurden, dürfen Lauben einschließlich überdachten Freisitzes grundsätzlich nur eine Grundfläche von max. 24 qm haben. Das entspricht den gesetzlichen Vorgaben in § 3 Abs. 2 BKleingG.

Die bebaute Grundfläche der streitgegenständlichen Laube überschreitet diese vertraglich vereinbarte Größe nach Umbau mit einer bebauten Grundfläche von einschließlich Wärmedämmung 39,51 qm bzw. ohne Einbeziehung der Wärmedämmung 36,79 qm erheblich, so dass auf der Grundlage der getroffenen Vereinbarungen in Verbindung mit der aktuellen Gesetzeslage ein vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache gegeben ist.

aa.

Zwar entsprach schon die vorhandene Laube vor dem Umbau durch die Beklagte nicht den pachtvertraglichen Vereinbarungen der Parteien über den vertragsgemäßen Zustand. Diese vorhandene Laube genoss ausnahmsweise wegen ihrer größeren Grundfläche Bestandsschutz gemäß § 18 Abs. 1 BKleingG und hielt sich damit innerhalb der vertraglich gewährten Nutzung. Denn nach § 18 Abs. 1 BKleingG können vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes rechtmäßig...