Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer / Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Februar 2022

[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Kosten fürs Baumfällen sind als Betriebskosten umlagefähig

   Muss ein morscher, nicht mehr standsicherer Baum gefällt werden, handelt es sich hierbei um umlagefähige Kosten der Gartenpflege und damit um Betriebskosten, die der Mieter entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag tragen muss.

   Hintergrund

   Eine Wohnungsgenossenschaft und die Mieterin einer Wohnung haben im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieterin die auf ihre Wohnung entfallenden Betriebskosten trägt.

   Die Vermieterin hatte eine über 40 Jahre alte Birke auf dem Grundstück fällen lassen, weil der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten von 2.500 EUR legte sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um.

   Von den Kosten des Baumfällens entfielen auf die Mieterin 415 EUR. Die Mieterin meint, die Vermieterin hätte diese Kosten nicht als Kosten der Gartenpflege umlegen dürfen.

   Entscheidung

   Die Klage der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Kosten der Fällung des morschen und nicht mehr standsicheren Baums zu den umlagefähigen "Kosten der Gartenpflege" im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören.

   Diese umfasst die Kosten der Pflege von zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind. Ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt, ist unerheblich.

   Die Fällung und Beseitigung eines nicht mehr standfesten Baums sind regelmäßig objektiv erforderliche Maßnahmen der Gartenpflege. Zwar sind in der BetrKV Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt, jedoch die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Bäume sind Gehölze in diesem Sinne. Die Erneuerung setzt das vorherige Entfernen voraus, sodass das Entfernen nicht ausdrücklich genannt werden musste.

   Der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten steht auch nicht entgegen, dass diese nicht jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Bei Pflanzen und Gehölzen ist Erneuerungsbedarf in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße vorhersehbar wie bei anderen Betriebskosten, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Die BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von "Kosten der Gartenpflege" längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.

   Schließlich sind die Kosten einer Baumfällung für einen Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, auch vorhersehbar.

2. Übertragung von Vermögen auf ein Kind: Versorgungsleistung oder entgeltliche Übertragung?

   Wird Vermögen gegen Versorgungsleistungen übertragen, ist dies nur dann unentgeltlich, wenn es sich um begünstigtes Vermögen handelt. Übertragungen von nicht begünstigtem Vermögen sind entgeltlich oder teilentgeltlich.

   Hintergrund

   Im Jahr 2011 übertrug der Vater V ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf seine Tochter T. Nach dem Grundstücksübertragungsvertrag erfolgte die Übertragung "unentgeltlich". Zugunsten des V war jedoch "als Gegenleistung" eine lebenslange, wiederkehrende, nicht wertgesicherte Leistung von monatlich 2.000 EUR zu erbringen. Zur Absicherung wurde eine Reallast zugunsten des V eingetragen. Darüber hinaus verpflichtete T sich, V von der Mithaft für die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Belastungen freizustellen sowie über den Grundbesitz nur mit Zustimmung des V zu verfügen.

   Nachdem eine Grundpfandgläubigerin die vorgesehene Schuldübernahme nicht genehmigt hatte, löste V die noch offenen Darlehen ab und T verpflichtete sich in einem geänderten Grundstücksübertragungsvertrag, dem V den für die Ablösung der Darlehen aufgewendeten Betrag (50.000 EUR) zu ersetzen. Die monatliche Leistung wurde auf 2.500 EUR erhöht.

   T machte für das Jahr 2013 die Zahlungen an V (2.500 EUR x 12 Monate = 30.000 EUR) als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aus dem vermieteten Mehrfamilienhaus geltend. Das Finanzamt sah in den Zahlungen eine Leibrente und berücksichtigte lediglich den Ertragsanteil (3.900 EUR jährlich) als Werbungskosten.

   Das Finanzgericht wies die Klage ab und entschied, dass es sich weder um Werbungskosten noch um Sonderausgaben handelte, sondern die Zahlungen dem Privatbereich zuzuordnen sind.

   Entscheidung

   Die Revision hatte ebenfalls keinen Erfolg. Der Bundesfinanzhof entschied, dass es sich bei den von...