Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der FinVerw, GStB 2012, 205;

Demleitner, Die Abgrenzung zwischen vermögensverwaltender und gewerblicher Vermietung bei einem Shopping Center, BB 2015, 1307;

Korn, Einkaufscentervermietung: Vermögensverwaltung trotz umfangreicher Verwaltungs- und Werbeaktivitäten, NWB 2016, 3574.

Verwaltungsanweisungen:

R 15.7 Abs 2 EStR 2012; H 15.7 Abs 2 EStH 2019;

BMF v 01.04.2009, BStBl I 2009, 515 (Anwendung BFH v 26.06.2007, BStBl II 2009, 289 auf die Fälle, in denen das Geschäftskonzept eines Unternehmens den Ankauf, die Vermietung und den Verkauf von nur einem WG beinhaltet);

FinBeh Hamburg, Fachinfo v 30.01.2018, S 1980–2017/003–52, koord, DStR 2018, 1821 (Studentenwohnungen uÄ).

 

Rn. 137

Stand: EL 149 – ET: 02/2021

Wegen des allg Rahmens privater Vermögensverwaltung (§ 14 S 3 AO) s Rn 130.

Um der Vermietung, die grundsätzlich eine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung ist, gewerblichen Charakter zu verleihen, müssen besondere (unübliche) Umstände hinzutreten, die der Tätigkeit des Vermieters als Ganzes das Gepräge geben, weil die Nutzung der Immobilie zurücktritt hinter die Bereitstellung einer – mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbaren – einheitlichen unternehmerischen Organisation: BFH v 14.07.2016, BStBl II 2017, 175 Rz 37; BFH BStBl II 1986, 359; BFH/NV 2004, 945; 2004, 1640; BFH v 18.01.1973, BStBl II 1973, 561).

Die Üblichkeit der erbrachten Leistungen ist objektbezogen nach der Art des Vermietungsobjekts zu beantworten: FG BBg v 19.11.2019, 8 K 8055/17, DStRE 2020, 859 zu II.1.a.Abs 5 der Begründung.

Um den Tatbestand des Gewerbebetriebs zu erfüllen, muss der Vermieter zusätzlich zur bloßen Nutzungsüberlassung besondere Verpflichtungen übernehmen in Form fortgesetzter Tätigkeiten  oder ins Gewicht fallender Sonderleistungen. So stellt die Bereitstellung von Bewachungsleistungen durch einen Sicherheitsdienst im überwiegenden Interesse des Mieters eine schädliche Sonderleistung dar (auch für die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr 1 S 2 GewStG): FG BBg v 19.11.2019, 8 K 8055/17, aaO; auch s den letzten Abs dieser Rn.

Wegen der positiv entschiedenen Gewerblichkeit der Vermietung von Arbeiterwohnheimen, Asylbewerberwohnheimen – strittig – einer Vielzahl von Unterkunftsplätzen an Subunternehmer der örtlichen Fleischindustrie zur Unterbringung von ArbN s Rn 138.

Wegen Vermietung bei Betriebsverpachtung s Rn 141 ff, bei Betriebsaufspaltung s Rn 300ff.

Stellt die Vermietung lediglich eine Übergangsphase auf dem Weg von Beginn an geplanter größtmöglicher Wertrealisierung aus Verkauf dar, so liegt vorrangig (§ 21 Abs 3 EStG) Gewerbebetrieb vor (s Rn 131ff)

Die dauerhafte (rascher Mieterwechsel: s Rn 138) Vermietung von eigenem privatem Grundbesitz – auch durch Architekten und Bauunternehmer – ist idR Fruchtziehung aus zu erhaltenden Vermögenswerten und damit bloße Vermögensverwaltung.

Zitat

"Die Vermietung von Grundbesitz – auch die Untervermietung – bleibt selbst dann noch eine bloße Vermögensverwaltung, wenn der vermietete Grundbesitz sehr umfangreich ist und der Verkehr mit vielen Mietern erhebliche Verwaltungsarbeit mit sich bringt"

(BFH BStBl II 1987, 113; 1983, 80; BStBl III 1964, 364; FG Bln EFG 2005, 1689), wenn die vermietete Immobilie gewerblichen Zwecken des Mieters dient (BFH BFH/NV 2017, 111; BStBl III 1961, 233), bewegliche WG mitvermietet werden (BFH BStBl II 1989, 922) oder der Immobilienerwerb überwiegend fremdfinanziert ist (BFH BStBl II 1991, 126). Die gezogenen Früchte (Mieten, Pachten uÄ) werden gemäß § 21 EStG versteuert. Auch bei langfristiger bloßer Vermietung/Untervermietung von Kaufständen oder Leerflächen in einer Markthalle an Standinhaber liegt somit Vermietertätigkeit iSd § 21 EStG vor: FG Ha EFG 1960, 457; BFH BStBl III 1964, 367.

Hinweis aber auf BFH BStBl II 1974, 488, wonach die Einnahmen eines Reisebüros aus der Vermietung eigener ETW zu den BE zählen, weil die Vermietungstätigkeit auf die betriebliche Tätigkeit des Reisebüros zurückgehe.

Anders, gewerblich, lt FinBeh Ha v 30.01.2018, S 1980–2017/003–52, koord, DStR 2018, 1821 betreffend die Vermietung für private Wohnzwecke im Rahmen eines vorgegebenen und durch entsprechende vertragliche und tatsächliche Gestaltungen auch kontrollierten, auf eine bestimmte Zielgruppe (wie zB Studenten, Berufsanfänger, Pendler) zugeschnittenen Gesamtkonzepts, zu dem auch standardisierte, gesondert vergütete Leistungsangebote externer, rechtlich selbständiger Dienstleister an die Mieter gehören, die über übliche Nebenleistungen zur Vermietung hinausgehen. Solche Leistungsangebote können beispielsweise sein: der Verkauf von Einrichtungsgegenständen, Büroutensilien, Gegenständen des täglichen Bedarfs oder Kochgeschirr an die Mieter; das Vorhalten von Getränke- und Snackautomaten, Fitnessgeräten und/oder Kopiergeräten in der Wohnanlage; das Angebot eines Brötchendienstes; ein hotelähnlicher Service wie beispielsweise die Zimmerreinigung, der Austausch von Bettwäsche und Hand...

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