Landesgrundsteuergesetz Hessen / VII. § 7 HGrStG – Faktor (ersetzt § 13 GrStG)

1. Gesetzestext

Rz. 294

^{[Autor/Stand]} (1) ¹ Der Faktor ergibt sich nach folgender Formel:

² Der Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet.

(2) ¹ Der Bodenrichtwert ist der zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 ermittelte Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuch der Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt. ² Erstreckt sich das Grundstück über mehr als eine Bodenrichtwertzone, wird für jede in einer Bodenrichtwertzone gelegene Grundstücksteilfläche der jeweilige Bodenrichtwert mit dem Quotienten aus der Grundstücksteilfläche und der Fläche des Grundstücks (jeweils in Quadratmetern) multipliziert; die Summe dieser Produkte ist als Bodenrichtwert der wirtschaftlichen Einheit anzusetzen. ³ In deckungsgleichen Bodenrichtwertzonen ist jeweils der niedrigste der Bodenrichtwerte anzusetzen. ⁴ Für Zonen ohne festgestellten Bodenrichtwert (symbolischer Bodenrichtwert) oder wenn für das Grundstück zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt kein Bodenrichtwert für baureifes Land vorliegt, wird der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde nach Abs. 3 angesetzt. ⁵ Für bebaute oder bebaubare Grundstücke im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch werden zehn Prozent des durchschnittlichen Bodenrichtwertes nach Abs. 3 angesetzt.

(3) ¹ Der durchschnittliche Bodenrichtwert ist der auf den jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt nach § 8 Abs. 1 Satz 2 ermittelte durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde. ² Er wird durch die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen aus den Bodenrichtwerten für baureifes Land in der jeweiligen Gemeinde zum jeweiligen Hauptveranlagungszeitpunkt als flächengewichteter Mittelwert berechnet und auf volle Euro gerundet. ³ Bei deckungsgleichen Bodenrichtwertzonen ist jeweils der niedrigste der Bodenrichtwerte in die Ermittlung einzubeziehen. ⁴ Bodenrichtwerte im Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch sowie Zonen ohne festgestellten Bodenrichtwert (symbolischer Bodenrichtwert) werden nicht berücksichtigt. ⁵ Die für alle Gemeinden berechneten durchschnittlichen Bodenrichtwerte werden im Staatsanzeiger für das Land Hessen veröffentlicht.

[Autor/Stand] Autor: Zochert, Stand: 01.05.2022

2. Grundaussagen der Vorschrift

Rz. 295

^{[Autor/Stand]} § 7 HGrStG ist – neben den §§ 4 bis 6 HGrStG – eine zentrale Vorschrift zur Ausgestaltung des Flächen-Faktor-Verfahrens und der Ermittlung der Bemessungsgrundlage (Steuermessbeträge) für die hessische Grundsteuer B ab dem Jahr 2025. Er regelt die Berechnung des Faktors, mit dem der Ausgangsbetrag nach § 4 Abs. 1 HGrStG (Flächenbetrag nach § 5 HGrStG × Steuermesszahl nach § 6 HGrStG) multipliziert wird (Rz. 193). Der Faktor bewirkt eine lagebezogene Differenzierung der Steuermessbeträge innerhalb einer Stadt oder Gemeinde (Rz. 299 ff.).^[2] Durch diesen Faktor unterscheidet sich das Verfahren vom reinen (lageunabhängigen) Flächenmodell. Zur verfassungsrechtlichen Rechtfertigung, Rz. 48 ff.

[Autor/Stand] Autor: Zochert, Stand: 01.05.2022

[2] Hessischer Landtag, Drucks. 20/6379, S. 19 zu § 7 HGrStG.

3. Faktorformel (Abs. 1)

Rz. 296

^{[Autor/Stand]} §7 Abs. 1 HGrStG enthält die Formel für die Faktorberechnung. Sie lautet:

Rz. 297

^{[Autor/Stand]} Der Faktor ergibt sich, indem der Bodenrichtwert nach Absatz 2 durch den in Absatz 3 geregelten durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde geteilt wird und auf das Ergebnis der Exponent von 0,3 angewendet wird.

Rz. 298

^{[Autor/Stand]} Der sich ergebende Faktor wird auf zwei Nachkommastellen abgerundet. Dies dient der Übersichtlichkeit und Vereinfachung.^[4] Die Festlegung auf zwei Nachkommastellen führt dazu, dass die Faktoren sich in der zweiten Dezimalstelle in Einserschritten entwickeln (entspricht 1-%-Schritten).

Ergebnis aus Bodenrichtwert geteilt durch durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde (Relation)	Faktor
...	...
0,87 bis 0,85	0,95
0,90 bis 0,88	0,96
0,93 bis 0,91	0,97
0,96 bis 0,94	0,98
0,99 bis 0,97	0,99
1,00 bis 1,03	1,00
1,04 bis 1,06	1,01
1,07 bis 1,10	1,02
1,11 bis 1,13	1,03
1,14 bis 1,17	1,04
1,18 bis 1,21	1,05
...	...

Rz. 299

^{[Autor/Stand]} Der Exponent von 0,3 soll die Relation des Bodenrichtwerts zum durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde dämpfen. Er beruht auf der folgenden Grundentscheidung des Gesetzgebers:

• Ist der Bodenrichtwert gleich dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde, beträgt der Faktor 1,00.
• Ist der Bodenrichtwert doppelt so hoch wie der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde, soll der Faktor eine Erhöhung um etwa 20 % bewirken (Faktor = 1,23).
• Ist der Bodenrichtwert halb so hoch wie der durchschnittliche Bodenrichtwert in der Gemeinde, soll der Faktor eine Minderung um etwa 20 % bewirken (Faktor = 0,81).

In einer Gemeinde mit unterschiedlich hohen Bodenrichtwerten ergeben die Faktoren – vom niedrigsten bis zum höchsten – eine nach oben abflachende Kurve nach dem folgenden Bild^[6]:

Rz. 300

^{[Autor/Stand]} Setzt man den niedrigsten und den höchsten Faktor in einer Gemeinde in Relation, erhält man die Lagespreizung, die der Faktor bewirkt.

Beispiel:

		Fa...