Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung

Zusammenfassung

Überblick

Insbesondere in der Wohnungswirtschaft kommt § 33 GrStG, wonach Grundstückseigentümern im Fall einer wesentlichen Ertragsminderung die Grundsteuer teilweise zu erlassen ist, erhebliche Bedeutung zu, obwohl die Anspruchsvoraussetzungen mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 erheblich eingeschränkt worden sind. Diese Neuregelung des Erlasses von Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung verstößt nicht gegen die verfassungsrechtlichen Anforderungen an Steuergesetze und deren Rückwirkung.^[1]

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die rechtlichen Grundlagen für einen Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung sind in § 33 GrStG^[2] festgelegt. Die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen hat mit Erlass v. 21.1.2009, III D – G 1163 a – 1/2009 umfassend zu der ab dem Kalenderjahr 2008 geltenden Rechtslage Stellung bezogen. Zudem sind die Abschn. 38 ff. GrStR 1978 insoweit anwendbar, als sie nicht § 33 GrStG^[3] entgegen stehen. Daneben sind zur Frage des Grundsteuererlasses bislang zahlreiche Entscheidungen der Finanzgerichtsbarkeit und der Verwaltungsgerichtsbarkeit ergangen.^[4]

[1] Vgl. BFH, Urteil v. 18.4.2012, II R 36/10, BStBl 2012 II S. 867; die Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG nicht zur Entscheidung angenommen, vgl. BVerfG, Beschluss v. 1.9.2014, 1 BvR 1375/12, StEd 2014 S. 597. Durch den vorbezeichneten Beschluss hat die 1. Kammer des Ersten Senats die Verfassungsbeschwerde mit dem Bemerken zurückgewiesen, sie sei unzulässig, soweit sie die Rüge der Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung und der verfassungsrechtlichen Notwendigkeit einer großzügigeren Ausgestaltung der Erlassvorschrift des § 33 GrStG betreffe; im Übrigen lasse sie keine Verletzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten (gerügt war auch eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung der Neuregelung) des Beschwerdeführers erkennen.

[2] I. d. F. des Art. 38 Nr. 1 Jahressteuergesetz 2009 (JStG 2009) v. 19.12.2008, BGBl I 2008 S. 2794, 2844.

[3] I. d. F. des JStG 2009.

[4] Die unterschiedlichen Rechtswegzuständigkeiten sind insbesondere durch die in den Stadtstaaten von den übrigen Ländern abweichende Verwaltung der Grundsteuer bedingt.

1 Grundsteuererlass und Wesentlichkeitsgrenze

Durch das JStG 2009^[1] wurde § 33 Abs. 1 GrStG auf Initiative des Bundesrats^[2] ab dem Kalenderjahr 2008 reformiert. Während § 33 GrStG a.  F. schon bei einer mehr als 20 %-igen Minderung des normalen Rohertrags eines Grundstücks einen teilweisen Grundsteuererlass vorsah, wurde die Wesentlichkeitsgrenze für die Minderung, ab der ein teilweiser Erlass grundsätzlich in Betracht kommt, auf mehr als 50 % des normalen Rohertrags festgelegt.

Liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung vor, wird der Erlass demnach pauschaliert in 2 Billigkeitsstufen wie folgt gewährt^[3]:

• Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 50 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen.
• Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer i. H. v. 50 % zu erlassen.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass allerdings nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.^[4]

Wichtig

Wertfortschreibung hat Vorrang

Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum^[5] durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Wertfortschreibung nach § 22 BewG hätte berücksichtigt werden können.^[6] Bauschäden erheblichen Umfangs, die zu einer vorübergehenden Unbenutzbarkeit eines Grundstücks führen, sollen daher einen Grundsteuererlass nicht rechtfertigen, weil § 33 Abs. 5 GrStG dem Erlassbegehren entgegensteht.^[7]

[1] BGBl I 2008 S. 2794, 2844.

[2] BR-Drucks. 545/08 v. 19.9.2008, www. bundesrat.de.

[3] § 33 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrStG.

[4] § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG.

[5] Erlasszeitraum ist nach § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG das Kalenderjahr.

[6] § 33 Abs. 5 GrStG.

[7] VG Göttingen, Urteil v. 18.3.2014, 2 A 308/13, n.  v. Die nur vorübergehende Unbenutzbarkeit eines Gebäudes oder Gebäudeteils wegen Umbau- und Renovierungsarbeiten rechtfertigt allerdings nach der Rechtsprechung des BFH keine Wertfortschreibung (nach unten) und begründet nicht die Anwendung des § 33 Abs. 5 GrEStG, vgl. BFH, Urteil v. 14.12.1994, II R 104/91, BStBl 1995 II S. 360; vgl. auch Bayerischer Verwaltungsgerichthof, Urteil v. 4.4.2019, 4 B 18.2511, n. v., bei Unvermietbarkeit eines Objekts bei Nässeschäden.

2 Bestimmung des normalen Rohertrags

2.1 Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Normaler Rohertrag ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft nach § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 GrStG der Rohertrag, der aus dem Wirtschaftsteil nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (Kalenderjahres) bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre. Sowe...