Der Bewertungsmaßstab für die Grundsteuerwertfeststellung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ist der Ertragswert. Bei der Ermittlung des Ertragswerts wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer den zu bewertenden Betrieb der Land- und Forstwirtschaft behält, fortlaufend aktiv bewirtschaftet oder Dritten zur Nutzung überlässt und hieraus Erträge erzielt.
Ausgangspunkt für die Ermittlung der jeweiligen Ertragswerte ist nach § 236 Abs. 2 Satz 2 BewG die Bestimmung der nachhaltigen Ertragsfähigkeit land- und forstwirtschaftlicher Betriebe. Dabei ist nicht auf das individuell durch den Land- und Forstwirt erwirtschaftete Ergebnis abzustellen, sondern auf den gemeinhin und nachhaltig erzielbaren Reinertrag eines pacht- und schuldenfreien Betriebs (Sollertrag).[1] Es ist also zu unterstellen, dass der Betrieb unter Anwendung der "guten, fachlichen Praxis" bewirtschaftet wird und die Bewirtschaftung des Betriebs nicht nur kurzfristig, sondern auf Dauer angelegt ist. Eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung liegt dann vor, wenn für die Bewirtschaftung nur der betriebsnotwendige Besatz mit Arbeitskräften und Inventar vorhanden ist.
Der nachhaltig erzielbare Reinertrag wird grundsätzlich als die Ertragsfähigkeit eines Betriebs der land- und Forstwirtschaft verstanden, die sich durch seine Bewirtschaftung typischerweise einstellt. Dazu werden folgende Eingangsvoraussetzungen unterstellt:
- eine Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften,
- ausschließlich Selbstbewirtschaftung von Eigentumsflächen (pachtfrei) und
- keine Fremdfinanzierung (schuldenfrei) des Betriebs.
Mithin kommt es bei der Ermittlung des Reinertrags nicht auf die individuelle Leistungsfähigkeit des Betriebs an. Der unter den o. g. Grundsätzen ermittelte Reinertrag eines Betriebs ist deshalb als "objektiver" Wert zu verstehen, den subjektive Einflüsse – insbesondere die Kompetenzen des Betriebsleiters – nicht beeinflussen.
Zur Vereinfachung des Bewertungsverfahrens wird der Reinertrag für jede gesetzliche Klassifizierung gesondert ermittelt. Neben den Abzügen nach § 236 Abs. 2 BewG ist darüber hinaus als technische Korrektur ein Abzug für die Wirtschaftsgebäude als Betriebsmittel auf der Basis einer Verzinsung von 5,5 % vorzunehmen, da eine Unterscheidung zwischen aktiv wirtschaften Betrieben und Verpachtungsbetrieben nicht erfolgt. Die Wirtschaftsgebäude werden zudem ideell bei der Nutzungsart Hofstelle – mithin bei aktiv wirtschaftenden Betrieben – erfasst werden. Das Ergebnis ist der standardisierte Reinertrag für den Grund und Boden. Er bildet das Ertragswertpotential des Grund und Bodens und der zur Bewirtschaftung erforderlichen Betriebsmittel ab.
Der Ertragswert ermittelt sich gem. § 236 Abs. 4 BewG aus dem 18,6-fachen des Reinertrages, den ein Betrieb der Land- und Forstwirtschaft aufgrund seiner wirtschaftlichen Ausrichtung im Durchschnitt der Jahre nachhaltig erbringen kann. Hierzu ist die Summe der Reinerträge der jeweiligen Nutzungen, Nutzungsteile, Nutzungsarten und der Nebenbetriebe zu ermitteln und zu kapitalisieren. Der Kapitalisierungsfaktor unterstellt dabei eine immerwährende Verzinsung der Reinerträge auf der Basis eines Zinssatzes von 5,5 %.[2]
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