Der Gebäudesachwert und der Bodenwert ergeben in der Summe den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser Wert wird letztlich noch an die Verhältnisse der Lage auf dem Grundstücksmarkt durch Anwendung einer sogenannten Wertzahl gem. § 260 BewG angepasst. Die Wertzahlen sind in Anlage 43 zum BewG vorgegeben und richten sich nach der Höhe des vorläufigen Sachwerts und nach der Höhe des Bodenrichtwerts. Liegt das Grundstück im Bereich mehrerer Bodenrichtwertzonen, ist auf den für die Lagequalität des Grundstücks prägenden Bodenrichtwert abzustellen (i. d. R der Bodenrichtwert in dessen Bodenrichtwertzone sich das Gebäude befindet). Alternativ kann auch ein nach Flächenanteilen gewichteter Bodenrichtwert ermittelt und angesetzt werden.
Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Grundsteuerwert. Wie bereits im Ertragswertverfahren ist auch im Sachwertverfahren der Mindestwertansatz von 75 % des Bodenwerts (§ 251 BewG) zu beachten.
Ermittlungsschema Sachwertverfahren
Ermittlung Grundsteuerwert im Sachwertverfahren im Rahmen der Hauptfeststellung zum 1.1.2022
| Eckdaten des zu bewertenden Grundstücks | ||
| Geschäftsgrundstück (Bürogebäude) mit 500 qm BGF, Baujahr 1996, Standort des Grundstücks: Landeshauptstadt Saarbrücken (Saarland) | ||
| Grundstücksfläche 1.000 qm, Bodenrichtwert § 196 BauGB 500,00 EUR/qm | ||
| Normalherstellungskosten | ||
| Gebäudeart 3 (Bürogebäude, Verwaltungsgebäude) = 1.071,00 EUR x Baupreisindex (für 2022 noch nicht veröffentlicht, deshalb für 2021 angesetzt) 130,1 % | 1.393,37 EUR | |
| x BGF | 500 qm | |
| Gebäudenormalherstellungswert | 696.685,50 EUR | |
| Berechnung Alterswertminderung | ||
| Gesamtnutzungsdauer 60 Jahre; Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag 26 Jahre | ||
| 696.685,50 EUR x 26/60 | 301.897,05 EUR | - 301.897,05 EUR |
| Verbleibender Wert | 394.788,45 EUR | |
| zzgl. Bodenwert: 500 qm x 500,00 EUR/qm Bodenrichtwert | 250.000,00 EUR | + 250.000,00 EUR |
| Vorläufiger Sachwert | 644.788,45 EUR | |
| x Wertzahl 1,0 = vorläufiger Grundsteuerwert | 644.788,45 EUR | |
| Vergleich mit Mindestwert: 250.000,00 EUR x 75 % | 187.500,00 EUR | |
| Grundsteuerwert | 644.788,45 EUR | |
| gerundet | 644.700,00 EUR | |
Erbbaurechtsgrundstücke und Grundstücke mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden
Abweichend zu den bisherigen Regelungen der Einheitsbewertung, liegt bei der Grundsteuerwertermittlung in Fällen von Erbbaurechtsgrundstücken und Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nur noch jeweils eine wirtschaftliche Einheit vor. Zukünftig wird also das Erbbaurecht und das belastete Grundstück sowie das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und der Grund und Boden zu jeweils einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst und es wird für jede wirtschaftliche Einheit nur ein Gesamtwert (Grundsteuerwert) ermittelt. Die wirtschaftliche Einheit bei Erbbaurechtsgrundstücken wird dabei dem Erbbauberechtigten und die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks mit Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet.
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