Möglichkeiten der Wertermittlung durch ImmoWertV: Die ImmoWertV ist insbesondere bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs anzuwenden.[62] Zur Wertermittlung sind (grundsätzlich)

  • das Vergleichswertverfahren (vor allem bei Einfamilienreihenhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, einfachen frei stehenden Eigenheimen (Siedlungen) und Garagen[63]);
  • das Ertragswertverfahren (vor allem bei Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken, vgl. § 75 BewG[64])
  • das Sachwertverfahren (vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern wegen der vorherrschenden Eigennutzung und untergeordnetem Ertragsdenken der Eigentümer[65])
  • oder mehrere dieser Verfahren

heranzuziehen.[66]

Beraterhinweis Häufig werden zugleich Sach- und Ertragswertverfahren angewandt.[67] Aufgrund des Vergleichs mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der jüngeren Vergangenheit ist das Vergleichswertverfahren für die Verkehrswertermittlung sicher das zuverlässigste Verfahren.[68]

ImmoWertV 2010: Nachdem die ImmoWertV 2010 in Kraft getreten war, wurden die Bodenrichtwertrichtlinie und für die einzelnen Wertermittlungsverfahren die Vergleichs-, die Ertrags- und die im Urteilsfall berücksichtigte Sachwertrichtlinie (SW-RL) veröffentlicht.[69]

Neue ImmoWertV 2021 ab 1.1.2022: Seit dem 1.1.2022 ist nunmehr die neue ImmoWertV 2021 in Kraft getreten.[70] Mit ihr sollten die wesentlichen Grundsätze der bisher gültigen vorgenannten Richtlinien sowie bis dato nicht abgelösten Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006 in eine vollständig überarbeitete Verordnung integriert werden. Beachten Sie: Die vom FG anerkannte SW-RL hat somit keine Gültigkeit mehr und wurde von der gleichermaßen anwendbaren ImmoWertV 2021 abgelöst.

Ertragsteuerliche Nachteile des Vergleichswertverfahrens: Aus ertragsteuerlicher Sicht ist am Vergleichswertverfahren nachteilig, dass im Gegensatz

  • zum Ertragswertverfahren (zur Bestimmung des Barwertfaktors für die Kapitalisierung) und
  • zum Sachwertverfahren (wegen der Alterswertminderung, s.u.)

nicht die Rest-ND des Gebäudes bestimmt, sondern rein auf erzielte Preise abgestellt wird.

Beraterhinweis Am überzeugendsten dürfte in Bezug auf die Feststellung der ND i.S.d. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG das Sachwertverfahren sein.

Sachwertverfahren: Bei gebrauchten Immobilien ist im Sachwertverfahren eine Alterswertminderung im Verhältnis der Rest-ND zur Gesamt-ND zu berücksichtigen.[71] Die dafür erforderliche Rest-ND ergibt sich grundsätzlich durch Abzug des Alters des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag von der Gesamt-ND.[72]

Die anzusetzende Gesamt-ND ist eine Modellgröße.[73] Aus Anlage 3 zur SW-RL ergaben sich die in der Tabelle aufgeführten Orientierungswerte für die übliche Gesamt-ND bei ordnungsgemäßer Instandhaltung.

ImmoWertV 2021 = feste Modellansätze: Bei der ab 1.1.2022 geltenden Anlage 1 zur ImmoWertV 2021 handelt es sich dagegen

  • nicht mehr lediglich um Orientierungswerte, über deren Anwendung sachverständig zu entscheiden ist,
  • sondern um feste Modellansätze, die zwingend bei den aufgeführten Gebäudearten anzuwenden sind. Dies dient einer bundesweit einheitlichen Vorgehensweise und entspricht auch der Tatsache, dass individuelle Besonderheiten i.R.d. Rest-ND berücksichtigt werden.[74] Der Hinweis in der Überschrift der Anlage zur SW-RL auf eine ordnungsgemäße Instandhaltung wurde nicht übernommen, da sie keine Auswirkungen auf den Ansatz der Gesamt-ND habe, sondern ihr Werteinfluss ggf. wertmindernd zu berücksichtigen ist.

Beachten Sie: Aus den genannten Gründen wird in Anlage 1 zur ImmoWertV 2021 – anders als in Anlage 3 zur SW-RL – auch auf die Spanne von +/- 10 % verzichtet.[75]

 
Orientierungswerte für die übliche Gesamt-ND bei ordnungsgemäßer Instandhaltung,jeweils +/- 10 Jahre (bis 31.12.2021) bzw. feste Modellansätze (ab 1.1.2022)
30 Jahre 40 Jahre 50 Jahre 60 Jahre

Verbrauchermärkte,

Autohäuser,

Landwirtschaftliche Betriebsgebäude

Gemeindezentren,

Saalbauten/Veranstaltungsgebäude,

Krankenhäuser,

Tageskliniken,

Beherbergungsstätten,

Verpflegungseinrichtungen,

Sporthallen,

Freizeitbäder/Heilbäder,

Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk,

Betriebs-/Werkstätten,

Produktionsgebäude,

Lager-/Versandgebäude

Kindergärten,

Schulen,

Wohnheime,

Alten-/Pflegeheime,

Kauf-/Warenhäuser

Geschäftshäuser,

Bürogebäude,

Banken,

Einzelgaragen

Die Orientierungswerte wurden in der Anlage 22 zu §§ 185 Abs. 3 S. 3, 190 Abs. 4 S. 2 BewG übernommen.[76]

Bei Wohngebäuden sah die SW-RL deutlich längere Gesamt-ND vor. So lagen die Orientierungswerte bei freistehenden Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäusern – abhängig von einer Standardstufe – zwischen 60 und 80 Jahren. Bei Mehrfamilienhäusern sowie Wohnhäusern mit Mischnutzung bei 70 Jahren, jeweils +/-10 Jahre. Nach der ImmoWertV 2021 beträgt die Gesamt-ND nunmehr bei allen vorgenannten Wohngebäuden einheitlich fix 80 Jahre, losgelöst von einer Standardstufe, da sich diese Staffelung in der Praxis nicht bew...

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