Gebäude auf fremdem Grund und Boden

LfSt Bayern, 15.11.2013, S 3194 (§ 94 Abs. 1 BewG Karte 1)

Zusammenfassung mehrerer verpachteter Teilflächen mit fremden Gebäuden zu einer wirtschaftlichen Einheit

FMS vom 24.6.1968, S 3194 – 1/12 – 32 388

Hat ein Eigentümer einer größeren Grundstücksfläche Teilflächen an mehrere Pächter verpachtet, die auf diesen Teilflächen Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet haben, so können diese „bebauten” Teilflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn oder soweit die Flächen bei einzelner Bewertung nach § 94 Abs. 1 Satz 3 BewG in ein und dieselbe Grundstücksart einzuordnen wären. Die zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefassten Teilflächen gelten dann entsprechend der Grundstücksart der aufstehenden Gebäude als ein bebautes Grundstück, z.B. als ein „Einfamilienhaus”, als ein „sonstiges bebautes Grundstück” oder als ein „Geschäftsgrundstück”. Die Größe der einzelnen Teilflächen ist, soweit sie sich nicht aus den Pachtverträgen ergibt, nach der Verkehrsanschauung abzugrenzen (§ 2 BewG).

Die Zusammenfassung von Teilflächen zu einer wirtschaftlichen Einheit darf keine grundsteuerlichen Nachteile für den Grundstückseigentümer haben (vgl. FMS vom 13.12.1974, 34 – S 3194 – 1/17 – 76 744, § 15 GrStG Karte 2). Für die Grundstücksart „Einfamilienhaus” ist daher bereits bei der Einheitsbewertung darauf zu achten, dass sich als Folge der Zusammenfassung von Teilflächen kein höherer Steuermessbetrag ergibt als die Summe der Steuermessbeträge, wenn jede Teilfläche als besondere wirtschaftliche Einheit bewertet worden wäre.

Die bebauten Teilflächen einer größeren Grundstücksfläche, die sich über mehrere Gemeinden erstreckt (z.B. Uferstreifen eines Sees, Bundesbahngelände), sind zur Vermeidung einer nachfolgenden Zerlegung des Grundsteuermessbetrages nur gemeindeweise zusammenzufassen.

Bauwerke auf fremdem Grund und Boden, deren Einheitswert nicht mehr als 1.000 DM (500 EUR) beträgt

FMS vom 14.1.1977, 34 – S 3199 – 2/14 – 1 809

FMS vom 14.1.1977, 34 – S 3199 E – 82 952

Bauwerke auf fremdem Grund und Boden gelten nicht als Gebäude, wenn ihr Einheitswert nicht mehr als 1.000 DM (500 EUR) beträgt. Folglich sind für solche Bauwerke Einheitswerte nicht festzustellen. Der Grund und Boden auf dem solche Bauwerke stehen ist ein unbebautes Grundstück.

Sinkt zu einem späteren Zeitpunkt der Wert des bewerteten Gebäudes (z.B. bei Tankstellengebäuden auf fremdem Grund und Boden), wegen des Anstiegs des Abschlags wegen vorzeitigen Abbruchs oder wegen wirtschaftlicher Überalterung auf weniger als 1.000 DM (500 EUR), so ist der Einheitswert nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben. Dabei ist es unerheblich, ob die Wertminderung gegenüber dem zuvor festgestellten Einheitswert die Wertfortschreibungsgrenzen erreicht bzw. über- oder unterschreitet. (FMS vom 13.5.1985, 34 – S 3194 – 1/23 – 16 545).

Für die wirtschaftliche Einheit des Grund- und Bodens ist eine Artfortschreibung als unbebautes Grundstück durchzuführen.

Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheiten auf fremdem Grund und Boden

Gebäude des Pächters auf gepachteten Fabrikgrundstücken

FMS vom 10.11.1982, 34 – S 3217 – 2/3 – 66 691

Errichtet der Pächter eines Werksgeländes mit aufstehenden Gebäuden des Verpächters weitere Gebäude, die im wirtschaftlichen Eigentum des Pächters stehen, gilt für die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheiten folgendes:

1. Nach § 94 Abs. 1 Satz 3 BewG gilt der Grund und Boden, auf dem ein fremdes Gebäude steht, als bebautes Grundstück der Grundstücksart, zu der das fremde Gebäude gehört. Diese Vorschrift grenzt damit gleichzeitig die wirtschaftliche Einheit für das Grundstück ab. Der Grund und Boden ist, soweit er in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem darauf errichteten Gebäude steht, eine selbstständige wirtschaftliche Einheit. Diese selbständige wirtschaftliche Einheit ist aus dem größeren Stammgrundstück heraus zu lösen (BFH vom 6.10.1978, BStBl 1979 II S. 37).

2. Mehrere vom Pächter auf dem Pachtgelände errichtete, räumlich getrennt liegende Gebäude können zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn die Gebäude derselben Grundstücksart angehören. Unter dieser Voraussetzung können auch die dazu gehörenden Grundstücksflächen des Verpächters zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden.

Wirtschaftliche Einheit bei Bahnhöfen

FMS vom 29.7.1986, 34 – S 3015 – 2/7 – 44 234

Die OFD Frankfurt/M. als Hauptort für die Bewertung von Bahnanlagen hat zur Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheiten bei Verpachtung von Teilflächen von Bahnhöfen am 20.6.1986, S 3015 A – 1 – St III 41 folgendes ausgeführt:

„Die wirtschaftliche Einheit ist unter Berücksichtigung der besonderen Verhältnisse des Bahnbetriebs abzugrenzen. Die Zusammenfassung von Bahnanlagen (Grundstücken und aufstehenden Gebäuden) zu einer wirtschaftlichen Einheit setzt den räumlichen Zusammenhang voraus.

Zur wirtschaftlichen Einheit eines „Bahnhofs” gehören – neben den Grundflächen – das Bahnhofsgebäude und die zur Abwicklung des Bahnbetriebs notwendigen Nebengebäud...