Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.2 ABC der Mieteinnahmen

Rz. 133

Abfindungen Abstandszahlungen Abtretung Altlasten Ausgleichszahlungen Baukostenzuschüsse Bausparguthaben Bausperre Bergschädenvergütungen Beschlagnahme Darlehen Dienstbarkeit Enteignung Entschädigungen Erbbaurecht Erstattung von Werbungskosten Hochspannungsfreileitung

Kaufpreisminderung Kaufpreisraten Kaution Mietausfallversicherung Mieteraufwendungen Mietvorauszahlungen Nebenleistungen Nießbrauch Prämie Sachleistungen Schadensersatz Schönheitsreparaturen Versicherungsleistungen Zinsen Zuschüsse des Mieters

Abfindungen, die der Eigentümer für den Verzicht eines obligatorischen Wohnrechts zahlt, sind beim Empfänger keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[1]

Abstandszahlungen des Mieters für die vorzeitige Entlassung aus einem Miet- oder Vormietvertrag führen beim Vermieter zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, sofern nicht ein zusätzlicher Schaden beglichen werden soll. Dann liegen Entschädigungen nach § 24 EStG mit ermäßigter Besteuerung nach § 34 EStG vor.^[2] Abstandszahlungen des Vermieters an den Mieter, der zugleich Untervermieter war, zur Auflösung des Untermietvertrags, sind beim Mieter Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.^[3]

Zur entgeltlichen Ablösung eines Nutzungsrechts vgl. Rz. 90ff.

Abtretung: Die unentgeltliche Abtretung einer Mietforderung führt bei Zufluss zu Mieteinnahmen des Abtretenden, nicht des Abtretungsempfängers. Die entgeltliche Abtretung führt zu Einnahmen nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 EStG (Rz. 127).

Altlasten: Die Zahlung bei Erwerb eines wegen Altlasten unbewohnbaren Grundstücks durch eine Gemeinde führt nicht zu Mieteinnahmen.^[4]

Angehörige: vgl. Rz. 96ff.

Arbeitnehmer: Die Beurteilung von Leistungen des Arbeitgebers für ein im Haus oder in der Wohnung des Arbeitnehmers gelegenes Arbeitszimmer oder für eine Wohnung des Arbeitnehmers, die dieser zweckfremd als Homeoffice nutzt, als Arbeitslohn oder als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ist daran auszurichten, in wessen vorrangigem Interesse die Nutzung erfolgt. Die Finanzverwaltung hat dazu in 2019 neue Regelungen aufgestellt^[5]:

Dient das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung in erster Linie dem Interesse des Arbeitnehmers, ist davon auszugehen, dass die Leistungen des Arbeitgebers als Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der individuellen Arbeitskraft des Arbeitnehmers erfolgen. Die Einnahmen sind als Arbeitslohn zu beurteilen.^[6]

Eine für die Zuordnung der Leistungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erforderliche, neben dem Dienstverhältnis gesondert bestehende Rechtsbeziehung setzt voraus, dass das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung vorrangig im betrieblichen Interesse des Arbeitsgebers genutzt wird und dieses Interesse über die Entlohnung des Arbeitnehmers sowie über die Erbringung der jeweiligen Arbeitsleistung hinausgeht.^[7]

Achtung

Einkünfteerzielungsabsicht ist entscheidend

Bei der zweckentfremdeten Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken (z. B. Arbeitszimmer, als Homeoffice genutzte Wohnung) handelt es sich um Gewerbeimmobilien, für die die Einkünfteerzielungsabsicht ohne typisierende Vermutung durch objektbezogene Überschussprognose festzustellen ist.^[8]

Ist das vorrangige betriebliche Interesse des Arbeitgebers an der Vermietung des Arbeitszimmers oder der als Homeoffice genutzten Wohnung vom Arbeitnehmer an den Arbeitgeber nachgewiesen, mangelt es aber an der Einkünfteerzielungsabsicht § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG infolge negativer Überschussprognose, handelt es sich um einen steuerlich unbeachtlichen Vorgang auf der privaten Vermögensebene. Eine Zuordnung der Leistungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer als Arbeitslohn kommt dann im Hinblick auf § 21 Abs. 3 EStG nicht mehr in Betracht.

Liegen die Voraussetzungen für die Zuordnung der Leistungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vor, sind die das Arbeitszimmer oder die als Homeoffice genutzte Wohnung betreffenden Aufwendungen in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Sie fallen nicht unter die Abzugsbeschränkung des § 4 Abs. 5 S. 1 Nr. 6b EStG.^[9]

Hinweis

Mietverträge mit Abschluss vor dem 1.1.2019

Es wird für vor dem 1.1.2019 abgeschlossene Mietverträge nicht beanstandet, wenn bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG unverändert entsprechend den Grundsätzen des BFH-Urteils v. 16.9.2004, VI R 25,02, BFH/NV 2005, 279, eine Einkünfteerzielungsabsicht typisierend angenommen wird.^[10]

Ausgleichszahlungen eines Miteigentümers an den anderen sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Zu Baukostenzuschüssen vgl. Zuschüsse.

Bausparguthaben: Zinsen aus einem Bausparguthaben sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb, Umbau usw. eines vermieteten Hauses stehen, oder wenn die Abschlussgebühr eines Bausparvertra...