Rz. 130
Einnahmen sind nach § 8 EStG alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Stpfl. im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 7 EStG zufließen.
Zu den Mieteinnahmen nach § 21 EStG gehören alle Entgelte, die durch die Vermietung veranlasst sind.[1] Hierzu gehört in erster Linie das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt, die Miete oder Pacht, zuzüglich vereinbarter Nebenentgelte und Umlagen für Neben- oder Betriebskosten sowie Aufwendungen, die mit dem Objekt zusammenhängen wie Reparaturen usw., die beim Vermieter zu Werbungskosten führen. Dabei ist es ohne Bedeutung, dass mit diesen Nebenkosten ein entsprechender Aufwand des Vermieters abgegolten wird und Überzahlungen ggf. an den Mieter zu erstatten sind. Zahlt der Vermieter die Nebenkosten, z. B. Energiekosten, GrSt oder sonstige öffentliche Abgaben, liegen Werbungskosten vor. Eine Saldierung mit den Einnahmen ist unzulässig.[2] Ebenfalls zu Einnahmen führt es, wenn der Eigentümer für die Inanspruchnahme seines Grundstücks anlässlich der Bebauung des Nachbargrundstücks ein Entgelt erhält.[3]
Rz. 131
Der Verzicht auf mögliche Einnahmen oder Mieterhöhungen führt nicht zu Einnahmen.[4] Erbringt der Vermieter Nebenleistungen wie die Überlassung von Einrichtungsgegenständen, gehört das Entgelt hierfür ebenfalls zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, selbst wenn die Nebenleistungen nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen. Es genügt, dass die Nebenleistungen in das Vertragsverhältnis mit einbezogen werden.[5] Ohne Bedeutung ist, ob es sich um laufende oder einmalige Einnahmen handelt.
Rz. 132
Die Einnahmen können auch in Dienstleistungen, z. B. die Überlassung einer Wohnung gegen Arbeitsleistungen, oder in Sachleistungen bestehen, sofern sie ihre Grundlage im Mietvertrag haben.[6]
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