Rz. 432
Der "Hauptzweck" des Betriebs (muss) in der Vermietung von Wohnungen bestehen.[1]
Rz. 433
Im Gesellschaftsvertrag wird im Allgemeinen nur der Gegenstand des Unternehmens bestimmt (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 GmbHG), nicht aber auch der Zweck. Zweck und Gegenstand sind in vielen Fällen weitgehend identisch. Der Zweck wird im Gesellschaftsvertrag i. d. R. nur bei steuerbegünstigten Körperschaften gesondert angegeben (§§ 51 ff., 60 AO). Der Zweck eines Wirtschaftsunternehmens besteht regelmäßig in der Gewinnerzielung. In der Praxis kann es sich gleichwohl empfehlen, in dem Gesellschaftsvertrag (vorsorglich) klarzustellen, dass der Gegenstand und Zweck des Unternehmens in der Vermietung von Wohnungen besteht. Die Eintragung des Unternehmensgegenstands im Handelsregister dürfte im Steuerrecht zumindest eine gewisse Indizwirkung haben. Ergänzend kann der Zweck der Gesellschaft auch in der Firma nach außen zum Ausdruck gebracht werden, indem die Gesellschaft ausdrücklich als (gewerbliches) Wohnungsunternehmen bezeichnet wird.
Rz. 434
Die Vermietung von Wohnungen als Hauptzweck des Unternehmens bedeutet zunächst, dass die Vermietung von Wohnungen (im Verhältnis zur Vermietung von sonstigen Grundstücken, z. B. Gewerbeimmobilien) der Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit sein muss. Nach der Gesetzesbegründung ist insoweit das Verhältnis der Steuerwerte der zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücke zu den sonstigen Grundstücken maßgebend.[2] Auf die Anzahl der Objekte, den Umsatz oder den Ertrag kommt es dagegen nicht an. Der Hauptzweck dürfte immer dann in der Vermietung von Wohnungen bestehen, wenn deren Wert mehr als 50 % des Gesamtwerts aller vermieteten Grundstücke ausmacht. Die FinVerw verlangt, dass die Vermietung von Wohnungen den "überwiegenden Teil der betrieblichen Tätigkeit" ausmachen muss.[3] Ein genauer Grenzwert wird allerdings nicht angegeben. In der Praxis sind zudem Unsicherheiten bei der Bewertung zu berücksichtigen.
Rz. 435
Die Vermietung von Wohnungen muss darüber hinaus aber auch im Verhältnis zu einer sonstigen unternehmerischen Tätigkeit den Hauptzweck darstellen. Eine Abgrenzung anhand von Grundstückswerten, Wohn- oder Nutzflächen, Mieteinnahmen oder der Anzahl der Objekte scheidet insoweit aus. In diesen Fällen erscheint eine Gesamtbetrachtung notwendig, bei der alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Entscheidend wird sein, welche Tätigkeit das Unternehmen aus Sicht der beteiligten Verkehrsteilnehmer prägt.
Ein vorübergehender Leerstand von Wohnungen (z. B. Bei Mieterwechsel oder wegen Modernisierung) ist unschädlich, wenn die Zweckbestimmung auf die Vermietung gerichtet ist.[4] Entsprechendes muss auch gelten für neu errichtete Wohnungen, die noch nicht vermietet sind.
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