FG München Urteil vom 23.08.2006 - 4 K 865/06

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitliches Vertragswerk bei Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks

Leitsatz (redaktionell)

Der Senat folgt der Änderung der BFH-Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragswerk im Urteil vom 21.09.2005, II R 49/04.

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

I.

Streitig ist, ob der Beklagte (FA) die Baukosten zu Recht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen hat.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15.03.2002 erwarb der Kläger (Kl) von der Fa. … Gesellschaft für Bauplanung mbH (Fa. P) einen ideellen Miteigentumsanteil (MEA) von 244/750 am Grundstück Fl. Nr. 1/79, …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts …. Der Kaufpreis für diesen MEA betrug gemäß not. Urkunde insgesamt 357.792 EUR.

Darin waren mit einem Teilbetrag von 9.450,00 EUR die vom Verkäufer bezahlte Maklergebühr und mit einem Betrag von 25.350 EUR die P. Gebühr enthalten, mit der die Leistungen der Verkäuferin, von der Planung des zu errichtenden Gebäudes über die Unterstützung beim Abschluss des Bauvertrages bis hin zur Mitwirkung bei der Rohbau- und Schlussabnahme (Abschnitt III. 1.a–III. 1.e des Kaufvertrags) abgegolten waren.

Der Kläger verpflichtete sich im Kaufvertrag durch echten Vertrag zugunsten Dritter gegenüber den Käufern der restlichen Miteigentumsanteile an dem erworbenen Grundstück Wohnungseigentum nach § 3 WEG zu begründen, sobald die Aufteilungspläne und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlägen. Solange nicht alle MEA am Vertragsgrundstück verkauft waren, war die Verkäuferin zur Begründung von Wohnungseigentum verpflichtet. In gleicher Weise verpflichtete sie sich zur Bebauung der nicht verkauften Grundstücksflächen, soweit dies zur Bebauung der Vertragsfläche des Klägers aus rechtlichen oder bautechnischen Gründen erforderlich schien (Seiten 14,15 und 16 des Kaufvertrags).

Das Konzept für die Begründung von Wohnungseigentum war dem Kaufvertrag als Anlage I beigefügt. Aus den ebenfalls beigefügten Lageplänen (Anlagen II und III) – in Verbindung mit Seite 14 u. 15 des Kaufvertrags – war zu entnehmen, dass für den Kl das Haus Nr. 2 und die Stellplätze Nr. 3 und 4 in der Tiefgarage bestimmt waren.

Die von der Fa. P eingereichte Eingabeplanung wurde mit allen Rechten und Pflichten an den Kläger abgetreten. Die Eingabeplanung (Änderungsplanung, Baugenehmigung II) wurde von der Fa. P auf eigene Kosten durchgeführt. Sobald die Baugenehmigung II vorlag, war sie dem Käufer zu übergeben (Abschnitt XV.).

Gemäß einem bei den FG-Akten befindlichem Exposé der Fa. P bezog sich die ursprüngliche Planung auf eine Bebauung des Grundstücks mit einem Einfamilienhaus und 3 Reihenhäusern (Bl. 130 f FG-Akte, und III 4. der Urkunde), die Tekturplanung sah statt der Reihenhäuser ein Doppelhaus vor, dessen einen Teil der Kläger erhalten sollte.

Es wurde im Kaufvertrag aber auch darauf hingewiesen, dass der Kläger nicht ein schlüsselfertiges Haus, sondern einen Grundstücksanteil erwerbe. Das Risiko der Bebauung trage nicht die Verkäuferin sondern der Erwerber.

Unter dem Abschnitt „Bauvertrag” erklärten die Fa. P und der Kläger ausdrücklich, dass der Kaufvertrag völlig losgelöst und unabhängig von anderen Verträgen, insbesondere von Verträgen über das geplante Bauvorhaben (z.B. Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag) abgeschlossen sei. Dem Kläger stehe es völlig frei, ob, mit wem und mit welchem Inhalt er solche Verträge abschließe.

In Abschnitt XIX. (Tiefgarage) wurde vereinbart, dass im Rahmen der vorgesehenen Bebauung eine Tiefgarage mit vier Einzelstellplätzen entstehen werde. Für den Abschluss des dafür notwendigen Bauvertrags der drei Hauskäufer mit einem Bauunternehmer erhielt die Fa. P Auftrag und Vollmacht.

Der Kläger war damit einverstanden, dass die Fa. P diesen Unternehmer aussucht und festlegt und auch den Gesamtherstellungspreis mit dem Unternehmer aushandelt und festlegt.

Die Auflassung erklärte die Fa. P am 14.05.2004. Gemäß Vollmacht im Kaufvertrag handelte sie dabei auch für den Käufer.

Fa. P teilte mit Schreiben vom 07.10.2003 mit, dass das Exposé, das dem Kl. seinerzeit zugesandt wurde, nicht mehr vorliege.

Die Baubeschreibung sei identisch mit derjenigen der anderen Käufer.

Die Fa. P. legte das ursprüngliche Zeitungsinserat über Stadthäuser, den Reservierungsvertrag, das Angebot auf Benennung eines Generalunternehmers sowie das Beiblatt über die von der Fa. P. noch zu erbringenden Leistungen (jeweils vom 14.02.2002) vor (vgl. Bl. 66–70 FA-Akte).

Das schriftliche Angebot der Fa. P. vom 14.02.2002, einen Generalunternehmer zu benennen, der auf der Basis der P.-Baubeschreibung Nr. 11/99 ein Haus inkl. Garage zum Festpreis von 167.000 EUR anbietet, wurde am 14.03.2002 abgeändert auf einen Festpreis von 252.750 EUR (vgl. Bl. 17 FG-Akte).

Das FA sah in dem Geschehensablauf und den Vereinbarungen ein einheitliches Vertragswerk, welches auf den Erwerb eines bebauten Grundstück...