FG München Urteil vom 01.12.2004 - 4 K 3747/04 (veröffentlicht am 10.02.2005)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einbeziehung der Baukosten bei einem einheitlichen Vertragswerk i. S. von § 8 GrEStG. Einheitliches Vertragswerk i.S. von § 8 GrEStG. Grunderwerbsteuer

Leitsatz (redaktionell)

War zum Zeitpunkt des Kaufes eine wesentliche Änderung der Planung des auf dem erworbenen Grundstück zu errichtenden Reihenhauses nicht mehr möglich und stand der Generalunternehmer schon vorher fest und stand der Baufortschritt der einzelnen Reihenhäuser in gegenseitiger Abhängigkeit, so liegt ein sog. einheitliches Vertragswerk i. S. der BFH-Rechtsprechung vor.

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

I.

Streitig ist, ob der Beklagte (das Finanzamt) zu Recht Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen hat.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 12.03.2004 erwarben die Kläger von der Fa. P. je einen ideellen Miteigentumsanteil von 150/1484 am Grundstück FlNr. xxxx, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts xxxxx.

Der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtkaufpreis betrug insgesamt 195.073,20 Euro, wobei im Kaufpreis mit einem Teilbetrag in Höhe von 37.973,20 Euro die vom Verkäufer bereits verauslagten Baukosten (bis Decke über dem Erdgeschoss) enthalten sind, welche der Verkäufer bereits an den beauftragten Bauunternehmer geleistet hat. Dieser Betrag von 37.973,20 Euro war mit dem Kaufpreis zahlungsfällig.

Im Kaufpreis enthalten waren ferner die Leistungen der Grundstücksverkäuferin von der genehmigten Planung des zu errichtenden Gebäudes über die Unterstützung bei der Zwischenfinanzierung bis hin zur Kostenübernahme für die Eintrittspflicht in die Baumaßnahme, falls einzelne Häuser bei Baubeginn nicht verkauft wurden (Abschnitt III. des Kaufvertrags). In Abschnitt IV. des Vertrages bevollmächtigten die Kläger die Fa. P. auch zur Erklärung der Auflassung.

Die Kläger verpflichteten sich im Kaufvertrag durch echten Vertrag zugunsten Dritter gegenüber den Käufern der restlichen Miteigentumsanteile an dem erworbenen Grundstück Wohnungseigentum nach § 3 WEG zu begründen, sobald die Aufteilungspläne und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlagen. Solange nicht alle Miteigentumsanteile am Vertragsgrundstück verkauft waren, war die Verkäuferin zur Begründung von Wohnungseigentum verpflichtet. In gleicher Weise verpflichtete sie sich zur Bebauung der nicht verkauften Grundstücksflächen, soweit dies zur Bebauung der Vertragsfläche der Kläger aus rechtlichen oder bautechnischen Gründen erforderlich schien.

Das Konzept für die Begründung von Wohnungseigentum war dem Kaufvertrag als Anlage I beigefügt. Aus den ebenfalls beigefügten Bauplänen und dem Lageplan – in Verbindung mit der Beschreibung im Kaufvertrag – war zu entnahmen, dass für die Kläger die Wohneinheit Nr. 1 und ein Garagenstellplatz, im Lageplan zur Urkunde gelb eingezeichnet, bestimmt war.

Die von der Fa. P. eingereichte und bereits genehmigte Eingabeplanung wurde mit allen Rechten und Pflichten an die Kläger abgetreten und übergeben. Evtl. Abweichungen durften das Baurecht der anderen Käufer nicht beeinträchtigten (Abschnitt XV.).

Es wurde im Kaufvertrag auch darauf hingewiesen, dass die Kläger nicht ein schlüsselfertiges Haus, sondern einen Grundstücksanteil erwerben. Das Risiko der Bebauung trage dabei nicht die Verkäuferin, sondern der Erwerber.

Unter dem Abschnitt „Bauvertrag” erklärten die Verkäuferin und die Kläger ausdrücklich, dass der Kaufvertrag völlig losgelöst und unabhängig von anderen Verträgen, insbesondere von Verträgen über das geplante Bauvorhaben (z. B. Generalunternehmer- und Generalübernehmervertrag) abgeschlossen sei. Den Klägern stehe es völlig frei, ob, mit wem und mit welchem Inhalt sie solche Verträge abschlössen.

Im Rahmen der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlage legten die Kläger folgende Unterlagen vor:

• den Fragebogen des Finanzamts, in dem die Kläger erklärten, das Grundstück würde mit einem Reihenhaus bebaut, wobei die Baugenehmigung am 27.08.2003 genehmigt und mit der Bebauung bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages bereits begonnen (Bauzustand: Keller) wurde;
• eine Kopie des Bauvertrages vom 15.03.2004 zwischen den Klägern und der Firma S. zur Errichtung des bezugsfertigen Gebäudes nebst Doppelstockgaragenstellplatz Die vereinbarte Gegenleistung wurde von den Klägern geschwärzt;
• ein Muster eines Werkvertrages der Firma 0;
• eine Kopie TÜV Baucontrolling;
• die Kopie einer zum Bauplan gefertigten Baubeschreibung, in der die Baukosten pauschal mit 270 Euro pro m³ umbauten Raum mit 130.000 Euro ausgewiesen sind.

Die Firma P. übersandte am 14.04.2004 eine Kopie des Exposés mit welchem ein Bauvorhaben von drei Stadthäusern angeboten und das mit Haus 1 bebaute Grundstück für 339.700 Euro angeboten wurde (Bl. 63 FA-Akte). Auf erneutes Auskunftsersuchen vom 02.07.2004 den Reservierungsvertrag vom 08.03.2004, aus dem sich die Mitwirkung der Firma P. von der Vorplanung bis hin zur Schlussabnahme des Bauvo...