FG München Gerichtsbescheid vom 25.10.2007 - 5 K 981/05 (veröffentlicht am 10.12.2007)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von zwei größeren Objekten nach 4 bzw. 5 Jahren Vermietung

Leitsatz (redaktionell)

Die Errichtung und Veräußerung zweier Großobjekte mit gewerblichen Flächen von 1000 und mehr qm unter erheblichen Einsatz von Fremdmitteln durch eine OHG, deren Gesellschafter von Beruf Architekten sind, kann auch dann zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führen, wenn die Objekte langfristig vermietet sind und die Grundstücksveräußerung nicht zum unmittelbaren Gesellschaftszweck gehört.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Beigeladenen waren in den Streitjahren die jeweils hälftig beteiligten persönlich haftenden Gesellschafter der Klägerin, die damals als … & … OHG firmierte. Unternehmenszweck der zum 01.01.1984 gegründeten Gesellschaft war der Erwerb von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, gewerblichen Bauten und Wohnungen bzw. Wohnbauten, die Vermietung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes sowie die Erbringung aller sonstigen Tätigkeiten, die mittelbar oder unmittelbar den Gesellschaftszweck fördern.

Die Gesellschaft erwarb bzw. errichtete zwischen 1984 und 1988 insgesamt fünf Wohnund Geschäftshäuser, die sie vermietete (Zolling, Kulmbach, Zweibrücken, Tutzing, München).

Streitig ist, ob die Klägerin aufgrund der Veräußerung zweier gewerblicher Objekte in Kulmbach und Zolling Einkünfte wegen gewerblichen Grundstückshandels erzielt hat. Der Beklagte hatte hierzu einen Antrag der Klägerin auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft vom 17.05.1989 bereits abgelehnt. Die Klägerin hatte das Objekt Kulmbach, ein Geschäftshaus in der Fußgängerzone mit Einkaufspassage, am 18.05./31.07.1984 erworben und am 29.12.1989 veräußert. Das Objekt Zolling erwarb sie am 14.12.1985 und veräußerte es am 19.12.1989. Die gewerblich genutzten Objekte hatten Nutzflächen von 1.500 bzw. 1.006 qm. Während die Klägerin in Zolling einen SB-Markt neu errichtete, handelt es sich beim Objekt Kulmbach um einen Altbestand im Innenstadtbereich, der von Grund auf saniert und neu vermietet wurde.

Die Klägerin erklärte für 1990 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Beklagte unter dem Vorbehalt der Nachprüfung feststellte. Bei der anschließenden Außenprüfung erfasste der Prüfer jedoch die Einkünfte aus der Veräußerung als gewerblichen Grundstückshandel mit Großobjekten, für die das Überschreiten der sog. Drei – Objekt – Grenze nicht erforderlich sei. Er ermittelte den Veräußerungsgewinn aus den Nettoverkaufspreisen unter Abzug der Einlagewerte für Grund und Boden und des Restwerts für die jeweiligen Gebäude und stellte für 1989 einen Gewinn von 3.520.155 DM und für 1990 von 1.620.467 DM fest. Der Beklagte führte wegen der für 1989 geltenden erhöhten Bindungswirkung nach § 173 Abs. 2 Abgabenordnung nur eine entsprechende Änderung des Feststellungsbescheids für 1990 vom 28.11.1997 durch.

Mit dem hiergegen erhobenen Einspruch trug die Klägerin vor, der Beklagte habe nicht berücksichtigt, dass die Veräußerung nur wegen der Zahlungsschwierigkeiten des Beigeladenen zu 2. und zur Vermeidung der Pfändung von dessen Gesellschaftsanteil durch die Gläubigerbank erfolgt sei. In ihrer ursprünglichen Planung hätten die Gesellschafter die Grundstücke ausschließlich zur privaten Vermögensanlage sowie Altersvorsorge erworben und dies auch durch die Behandlung als Anlagevermögen dokumentiert (Beigeladener zu 1.: Jahrgang 1954; Beigeladener zu 2.: Jahrgang 1943); dieses Ziel lasse sich auch am vorliegenden, langfristigen Mietvertrag Zolling (15 Jahre mit Verlängerungsoption) und der bereits mehrjährig erfolgten tatsächlichen Mietnutzung ablesen. Auch in der Folgezeit, nach dem Verkauf des Gesellschaftsanteils des Beigeladenen zu 2. an die Ehefrau des Beigeladenen zu 1. im Jahr 1993, seien keine Grundstücksverkäufe mehr erfolgt. Schließlich sei das Grundstück Zolling, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden sollte, mit dem Teilwert zum 01.01.1990 und nicht mit dem Restbuchwert einzulegen.

Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 08.02.2005 als unbegründet zurück. Die Betätigung der Klägerin sei nachhaltig, und auch die Branchennähe der Beigeladenen, die von Beruf Architekten seien, begründe das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels. Die Errichtung von zwei Großobjekten erfordere eine solche Vielzahl von Einzelaktivitäten, dass eine wenigstens bedingte Veräußerungsabsicht – zumindest ab dem Antrag auf verbindliche Auskunft – zu vermuten sei. Diese sei nicht widerlegt worden, insbesondere seien keine Miet- oder Darlehensverträge vorgelegt worden. Ein höherer Teilwert zum Einlagezeitpunkt sei nicht nachgewiesen.

Im Klageverfahren verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie trägt vor, dass die Errichtung nicht in der Absicht der baldigen Veräußerung erfolgt sei, sondern die Gebäude langfristig v...