FG Düsseldorf Urteil vom 20.11.2003 - 11 K 7093/01 BG

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Pauschale Erhöhung der Spiegelmiete im Rahmen der Einheitsbewertung und des Ertragswertverfahrens bei hochwertig ausgestattetem Einfamilienhaus

Leitsatz (redaktionell)

1. Ist bei der Bewertung eines Einfamilienhauses im Ertragswertverfahren die zu schätzende Miete im Ausgangspunkt dem Mietspiegel zu entnehmen, so sind besondere Gestaltungs- und Ausstattungsmerkmale sachgerechter Weise im Wege eines pauschal erhöhten Zuschlags auf die Spiegelmiete (im Streitfall: 10%) zu berücksichtigen.
2. Die Belichtungssituation eines Schwimmbadraums im Untergeschoss eines Wohnhauses ist kein Indiz dafür, den Raum der Wohnfläche zuzurechnen, da die Wasserfläche die Nutzung als Wohnraum ausschließt und die II. BVO insoweit eine eigenständige Regelung trifft.

Normenkette

BewG § 9 Abs. 2 S. 2, § 78 S. 1, § 79 Abs. 2; II. BV § 42 Abs. 4 Nr. 1; II. BV § 44 Abs. 1 Nr. 2

Streitjahr(e)

1989

Tatbestand

Streitig ist die Höhe der im Ertragswertverfahren anzusetzenden üblichen Miete sowie die Ermittlung der zu berücksichtigenden Wohnfläche im Rahmen einer Wertfortschreibung zum 01.01.1989.

Die Kläger kauften das streitige, 900 m² große Grundstück „...” in…im Jahr 1975 für 120.000,00 DM und bebauten es 1977 mit einem Wohnhaus mit Doppelgarage und einem Schwimmbecken. Die Herstellungskosten des Wohnhauses betrugen gemäß den Angaben der Kläger in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.1978 684.179,00 DM und die Herstellungskosten des Schwimmbeckens betrugen 78.000,00 DM.

Durch Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1978) vom 28.02.1980 stellte der Beklagte für das Grundstück im Sachwertverfahren einen Einheitswert in Höhe von 288.600,00 DM fest und teilte nachrichtlich mit, dass die Grundstücksart wie bisher Zweifamilienhaus sei.

Aus der Wohnflächenberechnung des Architekten…vom 12.08.1976 ergibt sich eine Wohnfläche des Erdgeschosses in Höhe von 124,50 m², dabei sind die Balkonflächen nur zu 1/4 berücksichtigt (4,77 m² und 1,50 m²), für das Untergeschoss ergibt sich eine Fläche von 54,03 m², dabei ist das Schwimmbad nur mit der Hälfte der Grundfläche 21,04 m² und 1,51 m², der Notdienstraum mit 15,20 m² und das Arbeitszimmer mit 25,93 m² abzüglich Treppenfläche 7,03 m² gar nicht berücksichtigt. Der Architekt ermittelte eine Wohnfläche abzüglich 3 % Putz und 10 % Einfamilienhausabschlag von 155,85 m²; dazu weist er noch eine Fläche für Notdienstzimmer und Arbeitszimmer in Höhe von 33,08 m² aus. Wegen der weiteren Einzelheiten der Wohnflächenberechnung wird auf die Wohnflächenberechnung des Architekten…vom 12.08.1976 in der Bauakte der Stadt…(Bl. 72 f. d. Akten) Bezug genommen.

Am 27.09.1988 beantragten die Kläger eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Sie begründeten diesen Antrag damit, dass ähnliche Grundstücke in der Nachbarschaft im Ertragswertverfahren und nicht im Sachwertverfahren bewertet worden seien.

Der Beklagte ließ daraufhin von seinem Bausachverständigen am 20.02.1989 ein Gutachten erstellen, das unter anderem zu folgenden Ergebnissen kam: Das Grundstück liege in einer guten Wohnlage. Die Grundstücksfläche betrage 900 m². Die bebaute Fläche betrage für das Wohnhaus und die Doppelgarage 227,77 m². Das eingeschossige Wohnhaus sei ein Massivbau, voll unterkellert mit Flachdach und verputzter Fassade. Der umbaute Raum betrage für das Haus 1.166 m³ und für die mit dem Haus verbundene, unterkellerte Doppelgarage 243 m³, insgesamt 1.409 m³. Der Sachverständige bezeichnete die Ausstattung des Hauses als gut bis sehr gut. Er war der Ansicht, das Grundstück sei wegen einer Wohnfläche unter 220 m² (168 m²), einer Wasserfläche des Schwimmbades unter 40 m² (28 m²), normaler architektonischer Gestaltung und Raumaufteilung sowie wegen der sonstigen Innenausstattung und der Grundstücksgröße von 900 m² im Ertragswertverfahren zu bewerten.

Der Beklagte erließ nach einer weiteren Ortsbesichtigung am 20.11.1990 einen berichtigten Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 01.01.1989) mit dem der Einheitswert auf 263.100,00 DM und die Grundstücksart Einfamilienhaus festgestellt wurde. Der Einheitswert wurde dabei erneut nach dem Sachwertverfahren ermittelt.

Die Kläger erhoben nach erfolglosem Einspruchsverfahren Klage. Mit Gerichtsbescheid vom 16.01.1997 wies das Finanzgericht diese Klage ab. Diese Entscheidung wurde vom Bundesfinanzhof durch Urteil vom 11.11.1998 aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen. Der Bundesfinanzhof begründete seine Entscheidung damit, dass erst ein Schwimmbecken mit einer Wasserfläche von mindestens 40 m² für sich allein zur Anwendung des Sachwertverfahrens führe und im Streitfall aufgrund einer Gesamtwürdigung aller vom Finanzgericht noch festzustellenden Ausstattungsmerkmale über die Anwendung des Sachwertverfahrens zu entscheiden sei.

Im Verfahren des II. Rechtszuges trugen die Kläger zur Wohnnutzung im Kellergeschoss u. a. vor, dass ein Hobbyraum im Keller nicht vorhanden sei. Bei dem im Pl...