Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung
Leitsatz (redaktionell)
Ein Leerstand von Büro- und Dienstleistungsgrundstücken, die wegen eines strukturell bedingten Überangebotes in einer Gemeinde nicht vermietbar sind, und die dadurch hervorgerufene Ertragsminderung rechtfertigen keinen Anspruch auf Grundsteuererlass.
Normenkette
GrStG § 33 Abs. 1, 1 Sätze 1, 3 Nr. 2, § 34 Abs. 2; BewG § 76 Abs. 1, § 79 Abs. 1 S. 2, Abs. 3-4; GG Art. 3 Abs. 1
Nachgehend
Tatbestand
Die Klägerin erwarb mit Lastenwechsel zum 1. November 1992 das Grundstück P.xxxxxx und bebaute es mit einem im Dezember 1994 bezugsfertig gewordenen Bürogebäude - 22 250 m Bürofläche - einschließlich Tiefgaragen. Im Einheitswert-(Wert- und Artfortschreibungs)-Bescheid auf den 1. Januar 1995 vom 11. Juli 1995 ist der Einheitswert in Höhe von 13 125 700,00 DM und die Grundstücksart Geschäftsgrundstück festgestellt.
Im am 22. März 1999 eingegangenen Antrag vom 15. März 1999 begehrte die Klägerin einen Teilerlass der Grundsteuer 1998 nach § 33 Grundsteuergesetz -GrStG-, den der Beklagte mit Verwaltungsakt vom 9. Dezember 1999 nicht gewährte.
Nach erfolglosem Vorverfahren trägt die Klägerin in ihrer Klage vor: Erste Vermietungen habe sie zwischen 41,25 DM und 50,00 DM/m für Hauptmietflächen realisiert. 1995 und 1996 habe sie nur unterhalb der vom Beklagten festgestellten ortsüblichen Miete in Höhe von 28,00 DM Vermietungen zu 25,00 DM/m erreicht. Trotz weiterer Mietpreiszugeständnisse gegenüber der D.xxxx und T.xxxx zu Mieten von 22,00 DM/m seien bis Ende 1998 weiterhin zirka 8 100,00 m - also 36,4 % - der Mietfläche sowie 157 der 320 Stellplätze - also zirka 49 % - unvermietet. Der erzielte Rohertrag habe nicht die Vermutung der Normalität für sich, denn bei einem Leerstand wäre dann der Normalertrag null. Auch bei schwieriger Vermietungssituation sei in Anlehnung an § 76 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG- die marktübliche Miete des Standorts anzusetzen. Zudem interpretiere der Beklagte das Vertretenmüssen extensiv über den gesetzlichen Regelungsinhalt hinaus. Nach Abschnitt 38 Abs. 2 der Grundsteuer-Richtlinien -GrStR- habe der Betriebsinhaber weder Katastrophen noch Konjunkturflauten zu vertreten. Um eine solche handele es sich, denn eine Vielzahl von Marktteilnehmern werde durch unzureichende Nachfrage in ihrem wirtschaftlichen Erfolg beeinträchtigt.
Das M.xxxx habe im Rahmen der Investitionsentscheidung die langfristige Vermietbarkeit gutachterlich bestätigt (Beweis: Standortanalyse). Die realisierten Mietvertragsabschlüsse bestätigten diese grundsätzliche Vermietbarkeit.
Die nach Fertigstellung vorgefundene Marktsituation sei bei ihrer Investitionsentscheidung nicht zu erwarten gewesen. Nur das von den Marktteilnehmern nicht erwartete Neubauvolumen, die verzögerte Wirtschaftsbelebung, der verspätete Umzug von Regierung und Parlament habe zur Nichterfüllung der Vermietungserwartungen geführt, sodass die Ertragsminderungen fremd verursacht seien.
Sie habe durch umfangreiche Vermietungsaktivitäten auf die schwierige Marktsituation reagiert, ihre Preisvorstellungen von 45,00 DM bis 50,00 DM/m aufgegeben und Vermietungen bis zu 21,00 DM/m durchgeführt. Schließlich sei auch kein dauerhafter Leerstand gegeben. Sie habe Mietverträge über insgesamt zirka 30 000 m - also 130 % der tatsächlichen Objektfläche - abgeschlossen. Nur die wettbewerbsbedingte Fluktuation habe eine Vollvermietung bisher verhindert.
Die Versagung des Erlasses sei im Übrigen mit verfassungsrechtlichen Grundsätzen unvereinbar.
Die Klägerin beantragt,
unter Änderung des Bescheides vom 9. Dezember 1999 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 3. Juli 2000 den Beklagten zu verpflichten, die Grundsteuer 1998 in Höhe eines Teilbetrages von 88 453,00 DM zu erlassen sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
und erwidert: Er halte im Einvernehmen mit der Oberfinanzdirektion -OFD- Berlin an seiner im Verwaltungsverfahren vertretenen Rechtsauffassung fest.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Steuer- und Streitakten verwiesen.
Dem Gericht haben zwei Bände Einheitswert- und Grundsteuerakten des Beklagten zu Steuernummer xxxx vorgelegen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Ablehnung des Teilerlasses der Grundsteuer mit Verwaltungsakt vom 9. Dezember 1999 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 3. Juli 2000 ist nicht rechtswidrig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 101 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-), da ihr ein Anspruch auf Grundsteuererlass nicht zusteht.
Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 Sa...
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