Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss.
Kündigung eines Mietvertrags
Wird ein Gewerbemietvertrag ohne Vereinbarungen zur Mietzeit abgeschlossen, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen und von beiden Seiten immer frei kündbar. Es ist bei Ausspruch der Kündigung nur die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Danach ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (= 6 Monate).
Sofern beide Vertragsteile Interesse an einer längerfristigen Vermietung haben, kann die gesetzliche Regelung dadurch vermieden werden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, z. B. 3 Jahre, eingegangen wird. Während dieser Laufzeit ist das Mietverhältnis nicht ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündbar. Möglich bleibt jedoch eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grunds.
Ist im Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem bestimmten Leerstand der Handelsflächen vereinbart, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.[1]
Wenn der Gründer den Mietvertrag vor Ablauf der Befristung beenden will, aber keinen außerordentlichen Kündigungsgrund hat, ist eine Beendigung des Vertrags nur durch einen Aufhebungsvertrag möglich. Er sollte sich auf jeden Fall das Recht zur Benennung eines Nachmieters vorbehalten.
U. U. kann es günstig sein, dass sich der Vermieter für längere Zeit bindet, während sich der Gründer nach einer festen Laufzeit eine Verlängerungsoption[2] einräumen lässt, die es ihm ermöglicht, auf veränderte Umstände zu reagieren.
Immer wieder führen Klauseln im Mietvertrag zum Thema "Instandhaltung/Schönheitsreparaturen" zu Diskussionen und anschließenden Rechtsstreitigkeiten.[3] Bei individuell ausgehandelten Mietverträgen muss der Gründer darauf achten, dass er nicht willkürlich mit jeder Schönheitsreparatur bei einer kurz andauernden Vermietung belastet wird. Vorsicht ist auch geboten, wenn der Vermieter Modernisierungsarbeiten plant.[4] Zu klären ist auch immer der Umfang der zu tragenden Nebenkosten.[5]
Die formularmäßig vereinbarte Regelung im Gewerberaummietvertrag, wonach auch solche Positionen umlagefähige Betriebskosten sind, die nach § 2 Nr. 14 BetrKV nicht zu diesen gehören, ist unwirksam, weil so Kosten des Hausmeisters für Betrieb, Unterhaltung, Wartung und Instandhaltung verschiedener technischer Vorrichtungen nach Flächen anteilig umgelegt werden könnten und zwar unabhängig von ihrer Ursache.[6]
Eine "klassische" Minderungs- und Aufrechnungsausschlussklausel ist auch im Gewerberecht einen nicht hinnehmbare, konkretisierende Ausgestaltung des Benachteiligungsverbots und hält der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand. Sie ist unwirksam.[7]
Konkurrenzschutz nicht gesetzlich geregelt
Direkte Konkurrenz für den Gründer durch andere Mieter ist nicht nur belastend, sondern ist i. d. R. existenzgefährdend. Gesetzlich geregelt ist der Konkurrenzschutz nicht. Der Mieter muss ausdrücklich darauf bestehen, dass im Mietvertrag eine Klausel aufgenommen wird, wonach sich der Vermieter verpflichtet, weder im Objekt selbst noch in benachbarten ihm gehörenden Objekten an Konkurrenten des Gründers zu vermieten.[8]
Die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum kann bei Geltung einer Zweckentfremdungsverordnung verboten sein. Die zuständige Behörde kann die gewerbliche Nutzung dann untersagen. Der Mieter muss unbedingt vor Unterzeichnung des Mietvertrags klären, ob die geplante Nutzung erlaubt ist. Ein Mieter, der in seiner bereits angemieteten Wohnung auch ein Gewerbe ausüben will, muss den Vermieter um Erlaubnis fragen. Der Vermieter muss zustimmen, wenn die Wohnung durch die berufliche Nutzung nicht stärker beansprucht wird als beim privaten Wohnen.[9]
Die Schriftform des Mietvertrags wird gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben.[10] In zahlreichen Gewerberaummietverträgen sind sog. Schriftformheilungsklauseln enthalten. Solche sind im Hinblick auf den Zweck des Schriftformerfordernisses generell unwirksam.[11]
Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.[12]
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