ErbStR 2003 / R 178. Sonderfälle bebauter Grundstücke

(1) ¹Ist ein bebautes Grundstück nicht vermietet oder an Angehörige oder Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet und lässt sich für dieses Grundstück die übliche Miete nicht ermitteln, ist der Grundstückswert nach § 147 Abs. 2 BewG zu berechnen. ²Dies gilt insbesondere für Grundstücke mit Gebäuden, die zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, zu Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet worden sind und nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können (§ 147 Abs. 1 Satz 2 BewG). ³Hiervon betroffen sind unter der Voraussetzung des Satzes 1 Grundstücke mit folgenden Gebäuden (Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke):

• Badehäuser,
• Bootshäuser,
• Gewächshäuser,
• Hallenbäder,
• Kliniken,
• Kühlhäuser,
• Laboratorien,
• Lichtspielhäuser, Lichtspielzentren,
• Molkereigebäude,
• Pförtnergebäude,
• Produktionsgebäude,
• Parkhäuser, insbesondere Hoch- und Tiefgaragen sowie Parkpaletten,
• Saalbauten,
• Sanatorien,
• Tankstellengebäude, insbesondere Verkaufs-, Personal- und Sanitärräume sowie Wagenwasch-, Pflege- und Werkstatthallen, Lager und Garagen,
• Theater,
• Transformatorengebäude,
• Trinkhallen,
• Trockenhäuser,
• Werkstattgebäude,

und vergleichbare Gebäude.

⁴Dazu rechnen auch folgende Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke, soweit sich für sie keine übliche Miete auf dem regionalen Grundstücksmarkt ermitteln lässt:

• Bankgebäude,
• hallenartige Gebäude, insbesondere Lagerhäuser, Ausstellungs- und Messehallen,
• Heime, insbesondere Alten-, Pflege- oder Kinderheime,
• Hotelgebäude,
• Hotelpensionen,
• Privatschulen,
• Sporthallen, insbesondere Tennis- und Reithallen,
• Vereinshäuser,

und vergleichbare Gebäude.

(2) ¹Wohngrundstücke, die aufwändig ausgestattet bzw. gestaltet sind, sind nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. ³Zur Ermittlung der üblichen Miete → R 172 Abs. 7.

(3) ¹Die wirtschaftliche Einheit eines Gewerbegrundstücks oder eines sonstigen Grundstücks umfasst regelmäßig den Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, insbesondere Wege- und Platzbefestigungen sowie Einfriedungen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile und das Zubehör. ²Der Umstand, dass die Gebäude zu unterschiedlichen Zwecken genutzt werden, steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nicht entgegen. ³Nicht in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören.

(4) ¹Zum Grund und Boden gehören die im räumlichen Zusammenhang stehenden bebauten und unbebauten Flächen. ²Demnach sind auch die unbebauten Flächen zwischen Fabrikgebäuden sowie Lagerflächen, die innerhalb des Fabrikgeländes liegen, der wirtschaftlichen Einheit des zu bewertenden Grundstücks zuzurechnen.

(5) ¹Die räumliche Trennung von Flächen steht der Annahme einer wirtschaftlichen Einheit grundsätzlich entgegen. ²Grundstücke, die räumlich getrennt liegen, können nicht deshalb zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, weil sie zu demselben Gewerbebetrieb gehören. ³Sind die Flächen eines Gewerbebetriebs durch eine öffentliche Straße voneinander getrennt, können sie regelmäßig nicht als eine wirtschaftliche Einheit angesehen werden. ⁴Hiervon kann jedoch in den Fällen abgewichen werden, in denen nach der Verkehrsauffassung (§ 2 BewG) wegen der örtlichen Gewohnheit und der tatsächlichen Nutzung eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit derart besteht, dass sich die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit für einen Außenstehenden aufdrängt (z.B. bei Verbindung von räumlich getrennt liegenden Produktionsstätten durch einen Tunnel oder eine Brücke).

(6) ¹Vorrats- und Erweiterungsgelände, das im Besteuerungszeitpunkt noch nicht betrieblich genutzt wird, ist regelmäßig nicht zusammen mit der wirtschaftlichen Einheit des Gewerbegrundstücks zu bewerten. ²Dies gilt um so mehr für die Fälle, in denen nach den Verhältnissen vom Besteuerungszeitpunkt eine Veräußerung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes wahrscheinlich ist. ³Steht dagegen die künftige Bebauung des Vorrats- oder Erweiterungsgeländes durch den Betrieb fest, oder sind diese Flächen durch eine Umzäunung in das Fabrikgelände einbezogen, so ist von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen.

(7) ¹Befindet sich auf einem Grundstück neben den Produktionsgebäuden auch das Wohnhaus des Betriebsinhabers, ist regelmäßig von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen. ²Hier kommt es entscheidend auf das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht als Ausdruck der örtlichen Gewohnheit an, wonach das Grundstück regelmäßig nur als Ganzes veräußert werden kann. ³Diese Grundsätze sind auch bei der Frage zu beachten, ob Wohngebäude für Betriebsangehörige in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind.

(8) Befinden sich auf einem Grundstück neben Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert anzusetzen sind, auch solche, die nach dem Ertragswertverfahren (§ 146 BewG) zu bewerten wären, richtet sich die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einh...