Einheitsbewertung des Grundbesitzes; Grundbesitz, der unter Denkmalschutz steht

FinMin Brandenburg, 23.03.1995, 32 - S 3219a - 1/95

Die nachstehenden Grundsätze sind für alle Einheitswertfeststellungen ab dem 1. Januar 1991 anzuwenden.

Die Denkmaleigenschaft einer baulichen Anlage kann einen Minderwert des Grundstücks wegen eingeschränkter wirtschaftlicher Verwertbarkeit und der dem Eigentümer obliegenden Unterhaltsverpflichtungen bewirken. Dieser Minderwert kann einen Abschlag bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes rechtfertigen. Bei Grundstücken mit baulichen Anlagen, die nach dem geltenden Denkmalschutzgesetz des Landes Brandenburg ganz oder teilweise unter Schutz gestellt sind (Baudenkmälern), ist künftig wie folgt zu verfahren:

1. Maßgebende Grundstücksart bei Schlössern und Burgen

Innerhalb der Baudenkmäler stellen Schlösser und Burgen (im weiteren Erlasstext unter der Bezeichnung Schlösser zusammengefasst) eine besondere Gruppe dar, bei der für die Einordnung in die bewertungsrechtliche Grundstückshauptgruppe Folgendes gilt:

1.1

Ein Schloss ist der Grundstückshauptgruppe Einfamilienhäuser zuzurechnen, wenn der Gebäudebestand überwiegend zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient oder nach seinem baulichen Zustand zu dienen geeignet ist und nur eine Wohnung vorhanden ist. Das wird bei den meisten kleineren Schlössern der Fall sein, die regelmäßig – z. B. als Landsitz – vom Eigentümer allein bewohnt werden.

Es kann aber auch je nach Art und Umfang der Nutzung eine Bewertung als Mietwohngrundstück, als gemischtgenutztes Grundstück oder als Geschäftsgrundstück in Betracht kommen.

1.2

Sind dagegen – wie es insbesondere bei den größeren Schlössern und Burganlagen häufig der Fall ist – erhebliche Teile der Bausubstanz für die Befriedigung heutiger Wohnbedürfnisse ungeeignet und daher nicht oder nur gelegentlich genutzt, so ist, wenn die nach der Verkehrsauffassung nicht für Wohnzwecke geeigneten Teile der Bausubstanz überwiegen, das ganze Schloss (einschließlich der Wohnteile) der Grundstückshauptgruppe sonstige bebaute Grundstücke zuzurechnen. Als nicht für Wohnzwecke geeignete Teile der Bausubstanz kommen z. B. Rittersäle, Hallen und andere übergroße Räume, Türme, Tore und dgl., darüber hinaus aber auch baufällige, ungesunde oder unbeheizbare Räume in Betracht. Bei der Zuordnung der Schlösser zur Grundstückshauptgruppe sonstige bebaute Grundstücke ist nicht kleinlich zu verfahren.

1.3

Ein Grundstück mit denkmalgeschützten Gebäuden ist ein Geschäftsgrundstück, wenn es z. B. als Hotel oder Gaststätte benutzt wird. Dabei können auch nicht unmittelbar genutzte Bauteile als dem gewerblichen Betrieb dienend in die wirtschaftliche Einheit Geschäftsgrundstück einzubeziehen sein.

2. Wertermittlung

Baudenkmäler sind entsprechend der Grundstückshauptgruppe nach den maßgebenden Erlassen im Jahresrohmietverfahren oder im Sachwertverfahren zu bewerten, soweit es sich nicht mangels Gebäudeeigenschaft der baulichen Anlagen um unbebaute Grundstücke i. S. des § 53 BewG-DDR handelt. Ist letzteres der Fall, so gilt Tz. 2.2.1 für die Wertermittlung entsprechend.

2.1 Jahresrohmietverfahren

2.1.1

Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten (§ 33 RBewDV).

Auch für den unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitz ist die Jahresrohmiete zunächst nach den allgemeinen Grundsätzen zu ermitteln, die für nicht denkmalgeschützten Grundbesitz gelten.

2.1.2

Hinsichtlich des Ansatzes der zum 1. Januar 1935 zu zahlenden Miete, der üblichen Miete, der preisrechtlich zulässigen Miete und der Miete für Nachkriegsbauten bei gewerblicher Nutzung, verweise ich auf Tz. 4.1.1 bis Tz. 4.1.4 meines Erlasses vom 19. Januar 1993 Az.: III/2 – S 3219 f – 1/93.

2.1.3

Die Unterschutzstellung eines Gebäudes als Baudenkmal kann jedoch zu einer Ermäßigung des Vielfachen der Jahresrohmiete führen.

Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes infolge der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots hinsichtlich der bestehenden Bausubstanz sind pauschal durch einen Abschlag vom Grundstückswert (Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen) zu berücksichtigen.

Hierbei gilt Folgendes:

2.1.3.1

Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, so kann ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert um 5 v. H. ermäßigt werden.

2.1.3.2

Wird nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht, dass die denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße mindern, so kann der Grundstückswert um bis zu 10 v. H. ermäßigt werden.

2.1.3.3

Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der vorhandenen Gebäude oder nur Gebäudeteile (z. B. ein Anbau) oder nur Bauteile (z. B. Fassade) unter Denkmalschutz, so wird der Grundstückswert gleichwohl um einen einheitlichen Hundertsatz ermäßigt, der wie folgt zu ermitteln ist:

Der nach Tz. 2.1.3.1 oder 2.1.3.2 maßgebende Hundertsatz wird zu dem Bruchteil angesetzt, der entspricht – bei mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen dem Anteil der Jahresrohmiete des denkmalgeschützten Gebäudes (Gebäudeteils) an der gesamten Jahr...