Eigentumswohnungen im Ertragsteuerrecht (estb 2021, Heft ... / b) Anteil für Erhaltungsrücklage = eigenes Wirtschaftsgut des Wohnungseigentümers

Der Anteil für die Erhaltungsrücklage kann nach dem Urteil des BFH v. 16.9.2020^[23] zwar nicht (mehr^[24]) von der Bemessungsgrundlage für die GrESt abgezogen werden. Die Erhaltungsrücklage ist jedoch weiterhin kein Teil der AK des Gebäudes bzw. des Grund und Bodens, sondern ein eigenes Wirtschaftsgut^[25] des Wohnungseigentümers, da es einen geldwerten Anspruch auf Bezahlung von Aufwendungen aus der Rücklage vermittelt.^[26]

[23] BFH v. 16.9.2020 – II R 49/17, BStBl. II 2021, 339 = EStB 2021, 74 (Günther). Für Fälle der Zwangsversteigerung hatte dies der BFH schon entschieden (BFH v. 2.3.2016 – II R 27/14, BStBl. II 2016, 619 = EStB 2016, 17 [Günther]). Für Zwecke der ErbSt soll aber bei einer vererbten oder verschenkten Eigentumswohnung die Erhaltungsrücklage nach Auffassung der OFD Frankfurt/M. v. 9.6.2020 – S 3800 A-036-St 710, ErbStB 2020, 353 neben dem übertragenen Wohnungseigentum als gesonderte Kapitalforderung zu erfassen sein.

[24] Die frühere Rechtsprechung des BFH v. 9.10.1991 – II R 20/89, BStBl. II 1992, 152 (nach der die Rücklage bei der GrESt mindernd zu berücksichtigen war) basierte auf einer inzwischen überholten zivilrechtlichen Lage. Die WEG ist spätestens ab dem 1.7.2007 teilrechtsfähig (Änderung des WEG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007, BGBl. I 2007, 370). Auch im neuen WEG (WEMoG v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187), das ab dem 1.12.2020 anzuwenden ist, wird sich für die GrESt keine Änderung ergeben (Wengerofsky, UVR 2021, 125 [127]). Nach den koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder v. 19.3.2021 (z.B. MdF NRW v. 19.3.2021 – S 4521-25/1-V A 6)], BStBl. I 2021, 621 = EStB 2021, 208 [Günther]) wird dies für Notarverträge nach dem 20.5.2021 angewendet.

[25] BFH v. 5.10.2011 – I R 94/10, BStBl. II 2012, 244 unter II. 2. a) = EStB 2012, 46 (Siebenhüter).

[26] Es macht daher weiterhin Sinn, im Kaufvertrag auf den "Miterwerb" der Rücklage hinzuweisen und deren Höhe anzugeben (a.A. Möller, DStRK 2021, 83), da dies zwar nicht (mehr) für die GrESt, aber (weiterhin) für die ESt bzw. KSt relevant ist.