Eigentumswohnungen im Ertragsteuerrecht (estb 2021, Heft 7, S. 312)

Folgen des WEMoG und aktuelle Rechtsprechung „rund um die Eigentumswohnung”

[Ohne Titel]

Dipl.-Finw. Jens Herkens^[*]

Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187 wurde das Wohneigentumsgesetz (WEG) mit Wirkung zum 1.12.2020 in vielen wesentlichen Bereichen geändert. Dies betrifft jeden Eigentümer einer Eigentumswohnung. In diesem Beitrag werden einige Auswirkungen dieser Reform auf die Besteuerung und aktuelle Rechtsprechung "rund um die Eigentumswohnung" für die Besteuerungspraxis dargestellt.

[*] Der Autor ist beim Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung Aachen tätig. Der Beitrag wurde nicht in dienstlicher Eigenschaft verfasst.

1. Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft

Neu: Wohnungseigentümergemeinschaft erhält volle Rechtsfähigkeit: Durch das WEMoG^[1] hat die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den neu eingeführten § 9a Abs. 1 S. 1 WEG die volle Rechtsfähigkeit erhalten, da diese Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden kann. Diese Rechtsstellung ist vergleichbar mit der einer Personenhandelsgesellschaft.^[2] Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber keine Personenhandelsgesellschaft (oder juristische Person), sondern ein Rechtsträger, dessen Rechtsgrundlage sich aus dem (neuen) WEG ergibt. Das Wohnungseigentumsrecht ist damit Gesellschaftsrecht.^[3] Ist ein Verwalter bestellt (Regelfall), vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG).^[4]

Der sachenrechtliche Charakter von Wohnungseigentum bleibt unverändert:

• Jede Wohnung (bzw. jeder Geschäftsraum) steht im Sondereigentum (bzw. Teileigentum) des jeweiligen Wohnungseigentümers, mit dem untrennbar
• ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Dach, Treppenhaus, Flur)

verbunden ist (§ 1 Abs. 2 WEG).^[5] Diese Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Grundstück zu den einzelnen Wohnungseigentümern bleibt auch nach der WEG-Reform erhalten.^[6] Das gemeinschaftliche Eigentum ist Bruchteilseigentum.^[7]

Es sind folgende Begriffe zu unterscheiden:

Sondereigentum[8]	... ist das alleinige Eigentum (insbesondere an den einzelnen Wohnungen).
Gemeinschaftliches Eigentum[9]	... bezeichnet das Grundstück (Boden) und das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches kein Sondereigentum ist und an dem alle Wohnungseigentümer beteiligt sind.
Sondernutzungsrecht[10]	... ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine nutzen zu dürfen.
Gemeinschaftsvermögen[11]	... sind die Sachen und Rechte, die der Wohnungseigentümergemeinschaft "selbst" (und nicht anteilig den Wohnungseigentümern) gehören.

[1] Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187.

[2] Kappus, NJW 2020, 3617 Rz. 6.

[3] Zschieschack, NZM 2020, 897 (899).

[4] Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (ausnahmsweise) keinen Verwalter bestellt, wird sie durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG n.F.).

[5] Das Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (z.B. Ladenlokale), wird "Teileigentum" genannt (§ 1 Abs. 3 WEG).

[6] Kappus, NJW 2020, 3617 Rz. 7.

[7] Hügel in Hau/Poseck, BeckOK/BGB, § 3 WEG (1.5.2021) Rz. 2.

[8] § 1 Abs. 2 WEG.

[9] § 1 Abs. 5 WEG.

[10] Schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die auch als verbindlicher Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden kann, vgl. z.B. BGH v. 8.4.2016 – V ZR 191/15, NJW 2017, 64.

[11] § 9a Abs. 3 WEG.

2. Vermietung einer Eigentumswohnung

Zivilrechtlich besteht das Wohnungseigentum^[12] (§ 1 Abs. 2 WEG) aus dem

• Sondereigentum an der Wohnung (Gebäude) und dem
• Miteigentum (Bruchteilseigentum) an dem Grund und Boden sowie dem gemeinschaftlichen Eigentum am Gebäude.

Steuerrechtlich besteht das Wohnungseigentum regelmäßig aus zwei Wirtschaftsgütern:

• Gebäude (Sondereigentum an der Wohnung und Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Gebäude) und
• Grund und Boden (Miteigentumsanteil).

Beispiel

A erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung. Die Anschaffungskosten (AK) (einschließlich Erwerbsnebenkosten) betragen 150.000 EUR. Auf den Erwerb des anteiligen Grund und Bodens entfallen 30.000 EUR.

Lösung: Die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes beträgt 120.000 EUR. In welcher Höhe dieser Wert auf das Sondereigentum und das anteilige gemeinschaftliche Eigentum entfällt, ist grundsätzlich unerheblich, da das Wirtschaftsgut "Gebäude" einheitlich nach den regulären Grundsätzen abgeschrieben wird (§ 7 Abs. 5a EStG.)

[12] Die nicht zu Wohnzwecken genutzten Räume (Läden, Betriebe, Praxen) werden als Teileigentum bezeichnet.

3. Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Laufende Hausgeldzahlungen: Die laufenden Kosten des Objekts (z.B. Gebäudeversicherung, Heizungswartung, Treppenhausreinigung) werden finanziert, indem auf Grundlage eines Wirtschaftsplans von den einzelnen Wohnungseigentümern Vorschüsse zur Kostentragung (sog. "Hausgeld") an die Gemeinschaft bezahlt werden (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG über

• die Einforderung von Nachschüssen (Nachzahlung) oder
• die A...