Ehescheidung: Scheidungsfolgenvereinbarung / 5.4 Übertragung von vermieteten Immobilien zum Ausgleich des Zugewinns

Vor Verkauf einer vermieteten Immobilie an Dritte oder der Übertragung von vermietetem Grundbesitz zum Ausgleich des Zugewinns muss Folgendes bedacht werden:

Die entgeltliche Veräußerung einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG. Ist die zu übertragende Immobilie innerhalb von 10 Jahren vor dem Verkauf angeschafft worden, muss der Veräußerungsgewinn voll versteuert werden (Spekulationsgeschäft).^[1]

Auch wenn der ursprüngliche Anschaffungspreis aufgrund einer negativen Wertentwicklung nicht erlöst wird, kann sich dennoch ein Spekulationsgewinn ergeben, da die Abschreibungsbeträge vor der Veräußerung die Anschaffungskosten rechnerisch verringern.^[2]

Bei der Bewertung einer Immobilie (Wert des gemeinschaftlichen ehelichen Hauses) im selbstständigen Beweisverfahren ist folgendes zu beachten: Grundsätzlich richtet sich der Verfahrenswert des selbstständigen Beweisverfahrens nach dem Wert der Hauptsache, d. h. aber nicht nach dem vollen Wert des Zugewinnausgleichanspruchs. Vielmehr richtet sich der Wert danach, welcher Zugewinnausgleich sich bei Annahme des vom Antragsteller angenommenen Werts des Beweisgegenstands und welcher Zugewinnausgleichsanspruch sich nach dem von dem Antragsgegner angenommenen Wert ergibt. Die Differenz bildet den Verfahrenswert. Der Wert des Hauses, unabhängig von der Höhe des Wertes, ist bei jedem Beteiligten im Endvermögen zur Hälfte einzustellen. Das bedeutet, dass sich der Wert des Hauses auf die Zugewinnausgleichsbilanz am Ende nicht auswirkt, sondern neutral ist.^[3]

Wichtig

Anwaltlicher Hinweis auf Notwendigkeit der Einschaltung eines Steuerberaters

Berät ein Rechtsanwalt eine Mandantin im Zusammenhang mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung, muss er sie auf die Notwendigkeit der Einschaltung eines Steuerberaters hinweisen, sofern sich bei sachgerechter Bearbeitung wegen der Übertragung von Grundeigentum eine steuerliche Belastung nach § 22 Nr. 2 und § 23 EStG aufdrängen kann und er zu einer steuerrechtlichen Beratung nicht bereit oder imstande ist.^[4]

[1] BMF, Schreiben v. 20.12.2010, IV C 1 – S 2256/07/10001:006; BFH, Urteil v. 6.5.2014, IX R 40/13, BFH/NV 2014 S. 1525: Zur Ermittlung eines Gewinns/Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach § 23 Abs. 1 EStG.

[2] § 23 Abs. 2 Satz 4 EStG.

[3] AG Grevenbroich, Beschluss v. 26.4.2017, 28 F 148/15; OLG Hamm, Beschluss v. 26.9.2013, II-4 WF 181/13.

[4] BGH, Urteil v. 9.1.2020, IX ZR 61/19, AnwBl. 2020 S. 236.