Die Behandlung von Erbbaurechten bei der Grunderwerbsteu ... / b) Erwerb des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstückes

Ein grunderwerbsteuerliche Sonderfall liegt vor, wenn der Erbbauberechtigte oder ein Dritter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erwirbt. In diesen Fällen ergibt sich die Grunderwerbsteuerpflicht des entspr. Kaufvertrages grundsätzlich aus § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. In diesen Fällen erwirbt der neue Eigentümer neben dem durch das Erbbaurecht ausgehöhlten Grundstück auch den Anspruch auf Zahlung der nach dem Eigentumsübergang zu zahlenden Erbbauzinsen. Dieses Recht kann grunderwerbsteuerrechtlich nicht dem Grundstück zugeordnet werden (BFH v. 12.4.2000 – II B 133/99, BStBl. II 2000, 433).

Geldforderung: Die Übertragung des Anspruches muss vielmehr so betrachtet werden, als werde diese auf wiederkehrende Geldleistungen gerichtete Forderung neben dem Grundstück veräußert. Gegenleistung für den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück ist nur der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück ohne den Erbbauzinsanspruch entfällt. Folglich ist der nach §§ 13 oder 14 BewG kapitalisierte Wert des noch verbleibenden Anspruches auf Erbbauzinsen vom Gesamtkaufpreis für das Grundstück abzuziehen. Beim Kauf eines erbaurechtsbelasteten Grundstücks unterliegt somit lediglich der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs vom Kaufpreis verbleibende Unterschiedsbetrag der Grunderwerbsteuer. (BFH v. 6.5.2015 – II R 8/14, BStBl. II 2015, 853 = ErbStB 2015, 219 [Günther]).

Beraterhinweis Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass diese Rechtsfolge nur dann eintritt, wenn die Eintragung des Anspruches in das Grundbuch bereits erfolgt ist und der Anspruch damit ohne besondere Abrede kraft Gesetzes auf den Erwerber übergeht (BFH v. 8.6.2005 – II R 26/03, BStBl. II 2005, 613).

Aufhebung des Erbbaurechts: Sofern der neue Eigentümer nach Erwerb des belasteten Grundstückes das Erbbaurecht durch Vertrag mit dem Erbbauberechtigten aufhebt, handelt es sich um einen neuen grunderwerbsteuerlich relevanten Vorgang. Werden für die Aufhebung eine Entschädigung an den Berechtigten gezahlt oder sonstige Leistungen erbracht, so sind diese als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer anzusehen.