BFH Urteil vom 23.04.1992 - II R 19/89 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zu den Voraussetzungen, unter denen eine Wohnung nicht mehr als benutzbar anzusehen ist

Leitsatz (NV)

1. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine der beiden Wohnungen eines Zweifamilienhauses bewertungsrechtlich nicht mehr als benutzbar anzusehen ist und daher eine Artfortschreibung zum Einfamilienhaus in Betracht kommt, beantwortet sich nach denselben Grundsätzen, die § 72 Abs. 3 BewG zur Abgrenzung der unbebauten Grundstücke von den bebauten Grundstücken aufstellt.

2. Wohnraum ist auf Dauer nicht mehr benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet; dabei ist unerheblich, ob der Wohnraum tatsächlich benutzt wird.

Normenkette

BewG 1965 § 72 Abs. 1, 3, § 75 Abs. 5-6

Verfahrensgang

FG des Saarlandes

Tatbestand

Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben im Jahre 1973 das zu dieser Zeit als Einfamilienhaus bewertete Grundstück . . . Das Erdgeschoß bewohnten sie selbst. Das Obergeschoß war bis Ende 1977 vermietet.

Auf Antrag der Kläger bewertete der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt - FA -) das Grundstück auf den 1. Januar 1974 als Zweifamilienhaus.

Im Januar 1980 führte das FA eine Ortsbesichtigung durch. In einem darüber verfaßten Aktenvermerk heißt es, daß das Anwesen als Zweifamilienhaus zu bewerten sei. Nach Auszug der Mieter des Obergeschosses sei dieses von den Klägern im Jahre 1978 zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, um Ausbau- und Renovierungsarbeiten in der Erdgeschoßwohnung durchführen zu können. Ab 1979 sei das Erdgeschoß wieder von den Klägern genutzt worden. Die Kläger beabsichtigten, das Obergeschoß - nach Einbau einer neuen Treppe - wieder zu vermieten.

Im November 1983 nahm das FA erneut eine Ortsbesichtigung vor. In einem darüber gefertigten Protokoll heißt es u.a., Decken und Fußböden des sich in Renovierung befindenden Obergeschosses seien noch nicht vollständig fertiggestellt. Zum Teil fehlten Türen. Eine benutzbare Küche sei nicht vorhanden. In einem von der Klägerin unterzeichneten Zusatzvermerk wird ausgeführt, daß das Obergeschoß seit etwa vier Jahren leerstehe. Die neue Treppe zum Kellergeschoß und zum ersten Obergeschoß - noch ohne Geländer - sei 1982 eingebaut worden. Das Obergeschoß werde voraussichtlich 1984/1985 fertiggestellt werden und sei dann zur Vermietung vorgesehen.

Aufgrund dieser Erkenntnisse nahm das FA mit dem angefochtenen Bescheid auf den 1. Januar 1980 eine Artfortschreibung zum Einfamilienhaus vor.

Mit der dagegen nach erfolglosem Einspruch erhobenen Klage begehrten die Kläger, den angefochtenen Bescheid aufzuheben, weil das Grundstück weiterhin als Zweifamilienhaus zu bewerten sei. Sie trugen im wesentlichen vor:

Sie hätten die Obergeschoßwohnung bis 1981 mitgenutzt. Die Erdgeschoßwohnung sei zwar Ende 1978 wieder bezugsfertig gewesen. Ihr Umzug vom Obergeschoß in das Erdgeschoß sei jedoch peu a peu in den Jahren 1978 und hauptsächlich 1979 erfolgt. In diesen beiden Jahren hätten sie beide Wohnungen genutzt. Ihre beiden Töchter hätten in der Obergeschoßwohnung bis 1981 ihre Schlafzimmer gehabt.

Die Obergeschoßwohnung sei durch vom Giebel des Nachbarhauses her einlaufendes Wasser stark beschädigt worden. Die Nässe sei schon vorhanden gewesen, als die 1977 ausgezogenen Mieter das Obergeschoß bewohnt hätten. Wohn- und Eßzimmer der Obergeschoßwohnung seien durch die Einwirkung der Feuchtigkeit schließlich unbrauchbar geworden. Es sei jedoch zu keiner Zeit beabsichtigt gewesen, die Obergeschoßwohnung nicht mehr zu vermieten. Die erneute Vermietung der Obergeschoßwohnung sei allein daran gescheitert, daß sich im Hinblick auf die vorhandenen Wasserschäden trotz in Aussicht gestellter günstiger Konditionen kein renovierungswilliger Mieter gefunden habe. Sie - die Kläger - selbst hätten die Schäden infolge ihrer durch die Bauarbeiten im Erdgeschoß angespannten finanziellen Lage erst über einen längeren Zeitraum hin beheben können.

In den Jahren 1984 bis 1986 wurde die Ursache für die Wasserschäden durch eine Versetzung (Drehung) des Dachgiebels um 90 Grad beseitigt. Über dem Obergeschoß wurde eine neue (Stahlbeton-) Decke eingezogen. Überdies wurde das (über dem Obergeschoß gelegene) Dachgeschoß zu einer weiteren Wohnung ausgebaut. Ab 1. Januar 1987 ist das streitbefangene Grundstück - weil nunmehr drei Wohnungen enthaltend - als Mietwohngrundstück bewertet.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage mit seinem in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1989, 217 veröffentlichten Urteil ab. Es meinte, daß die Obergeschoßwohnung wegen der dort vorhandenen gravierenden Wasserschäden bereits am 1. Januar 1978 nicht mehr als ,,Wohnung" im bewertungsrechtlichen Sinne habe angesehen werden können.

Mit ihrer Revision rügen die Kläger die Verletzung materiellen Rechts.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Kläger ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und der angefochtenen Verwaltungsentscheidungen (§ 126 Abs. 3 Nr.1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

1. Zu Unrecht hat das FG angenommen, daß die Obergeschoßwohnung am streitigen Stichtag dem bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff nicht mehr entsprochen habe.

a) Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die (nur) zwei Wohnungen enthalten (§ 75 Abs. 6 Satz 1 des Bewertungsgesetzes - BewG -). Enthält ein Wohngrundstück nur eine Wohnung, so ist es als Einfamilienhaus zu bewerten (§ 75 Abs. 5 Satz 1 BewG).

aa) Der Begriff ,,Wohnung" ist im Gesetz nicht definiert. Es handelt sich methodisch um einen unbestimmten Rechtsbegriff, und zwar um einen sog. Typusbegriff (näher: Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 5. Oktober 1984 III R 192/83, BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151, 152, unter I. 1. a, m.w.N.). Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist unter ,,Wohnung" eine Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, daß die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist (vgl. z.B. Urteil in BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151, 152, unter I. 1. b).

bb) Von einer Wohnung i.S. des BewG kann dann nicht ausgegangen werden, wenn ausreichender, zur Führung eines selbständigen Haushalts objektiv geeigneter, d.h. benutzbarer Wohnraum noch nicht oder nicht mehr vorhanden ist. Für die Beantwortung der Frage, welche Anforderungen an die Benutzbarkeit einer Wohnung bzw. einzelner Wohnräume zu stellen sind, gelten dieselben Grundsätze, die § 72 Abs. 1 und 3 BewG zur Abgrenzung der unbebauten von den bebauten Grundstücken aufgestellt hat.

Nach § 72 Abs. 3 BewG gilt als unbebaut auch ein solches Grundstück, auf dem infolge der Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf die Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist. Das BewG selbst enthält keine Angaben darüber, unter welchen näheren Voraussetzungen eine Wohnung oder ein einzelner (Wohn-) Raum nicht mehr als benutzbar anzusehen ist. Nach § 16 Abs. 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) - II. WoBauG - (BGBl I 1976, 2673, BStBl I 1976, 539, 546) ist ,,Raum . . . auf die Dauer nicht benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder der Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet; dabei ist unerheblich, ob der Raum tatsächlich benutzt wird".

Diese Grundsätze sind nach Auffassung des erkennenden Senats auch für das Bewertungsrecht zu beachten (ebenso wohl Gürsching/Stenger, Bewertungsgesetz und Vermögensteuergesetz, Kommentar, 8. Aufl., § 72 BewG Rdnr.15). Die Feststellung, ob ein Raum oder ein Gebäude zerstört ist, wird im Regelfall keine nennenswerten Schwierigkeiten bereiten (vgl. z.B. das Senatsurteil vom 24. Oktober 1990 II R 9/88, BFHE 162, 369, BStBl II 1991, 60, betreffend die ,,Entkernung" eines Gebäudes). Nicht so eindeutig ist hingegen die Frage zu beantworten, ab welchem Zeitpunkt ein Raum, eine Wohnung oder ein ganzes Gebäude infolge allmählichen Verfalls, z.B. aufgrund eines schleichenden, sich über einen längeren Zeitraum stetig vergrößernden Mangels, wie ihn der hier in Rede stehende Wasserschaden darstellt, objektiv unbenutzbar wird. Kein ausschlaggebendes Kriterium bildet insoweit der Gesichtspunkt, wie lange ein solcherart mangelbehaftetes Objekt tatsächlich genutzt wird (§ 16 Abs. 3, letzter Halbsatz II. WoBauG; vgl. auch BFH-Urteil vom 20. Juni 1975 III R 87/74, BFHE 116, 397, BStBl II 1975, 803, 804), wenngleich auch die Tatsache der Vermietung oder Eigennutzung ein gewisses Indiz dafür bildet, daß eine Wohnung noch benutzbar ist (zur Vermietung vgl. auch Urteil in BFHE 116, 397, BStBl II 1975, 803, 804).

b) Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall kann die Vorentscheidung keinen Bestand haben. Die vom FG getroffenen - für den Senat gemäß § 118 Abs. 2 FGO bindenden - Feststellungen lassen entgegen dessen Auffassung nicht den Schluß zu, daß die Obergeschoßwohnung am streitigen Stichtag objektiv unbenutzbar, d.h. zerstört war oder sich in einem Zustand befand, der aus Gründen der Bauaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung der Wohnung nicht mehr gestattete, mit der Folge, daß das streitbefangene Grundstück zu diesem Zeitpunkt nur noch eine Wohnung (die Erdgeschoßwohnung) enthielt. Die Feststellungen des FG führen vielmehr zu dem gegenteiligen Schluß, daß das Grundstück am maßgeblichen Feststellungszeitpunkt neben der Erdgeschoßwohnung eine zweite Wohnung im Obergeschoß enthielt.

Entscheidend gegen die Annahme des FG, daß der besagte Wasserschaden bereits am streitigen Stichtag zur Unbrauchbarkeit der Obergeschoßwohnung i.S. der unter a) dargelegten Grundsätze geführt habe, spricht zunächst der Umstand, daß das FA bei seiner zeitnah zum streitigen Stichtag (1. Januar 1980) durchgeführten ersten Ortsbesichtigung im Januar 1980 keinen Wasserschaden festgestellt hat. In dem entsprechenden Aktenvermerk findet sich keinerlei Hinweis auf einen solchen Mangel. Dort wird im übrigen konkludent von der Benutzbarkeit der Obergeschoßwohnung ausgegangen; denn in dem Vermerk heißt es ausdrücklich, daß das Anwesen als Zweifamilienhaus zu bewerten sei. Auch im Protokoll zur zweiten Ortsbesichtigung im November 1983 ist von einem Wasserschaden nicht die Rede.

Die Kläger haben zwar selbst angegeben, daß der Wohn- und Eßraum des Obergeschosses durch die vom Giebel des Nachbarhauses einwirkende Feuchtigkeit in seiner Benutzbarkeit beeinträchtigt worden und schließlich unbrauchbar geworden sei, wobei der genaue oder wenigstens ungefähre Zeitpunkt des Unbrauchbarwerdens dieses Raumes weder von den Klägern angegeben noch vom FG ermittelt wurde. Selbst wenn man aber davon ausginge, daß der besagte Wohn- und Eßraum bereits am streitigen Stichtag unbrauchbar gewesen wäre, so hätte dies nicht zu einer Unbenutzbarkeit der gesamten Raumeinheit und damit zu einem Wegfall der (bewertungsrechtlichen) Wohnungseigenschaft des Obergeschosses geführt; denn die verbleibenden - benutzbaren - Räume (zwei Wohn- bzw. Schlafräume, Küche, Bad) erschienen zur Führung eines selbständigen Haushalts geeignet.

Soweit das FG seine Schlußfolgerung, daß die Obergeschoßwohnung wegen der vorhandenen Wasserschäden bereits am maßgeblichen Stichtag insgesamt unbenutzbar gewesen sei, aus dem Umfang der späteren, rd. fünf Jahre nach dem streitigen Feststellungszeitpunkt erfolgten Sanierungs- und Umbauarbeiten hergeleitet hat, ist dieser Schluß nicht überzeugend und nicht nachvollziehbar.

Zum einen liegt es nahe, daß sich die Wasserschäden in der beträchtlichen Zeitspanne zwischen dem streitigen Stichtag und der Vornahme der Sanierungsmaßnahmen erheblich vergrößert haben. Zum anderen läßt der Umfang der Dacharbeiten keine unmittelbaren Rückschlüsse auf das Ausmaß der Wasserschäden an anderer Stelle, d.h. in der Obergeschoßwohnung, zu. Es kommt hinzu, daß die Erneuerung und Veränderung des Dachs nicht nur der Beseitigung bestehender, sondern auch und offenbar sogar in erster Linie der Verhinderung künftiger Wasserschäden diente.

Aus diesen Gründen kann auch der Hinweis der Kläger in ihrem erst im Jahre 1985 gestellten Bauantrag, das Vorhaben sei wegen Baufälligkeit und Dichtungsproblemen am bestehenden Dach erforderlich, nicht zwingend dahin gedeutet werden, daß die Obergeschoßwohnung bereits am streitigen Stichtag (1. Januar 1980) unbrauchbar geworden war.

Auch das Bemerken des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem FG, die Decken seien ,,morsch" gewesen, läßt nicht ohne weiteres darauf schließen, daß die Obergeschoßwohnung bereits am 1. Januar 1980 ,,baufällig" war und daher eine Benutzung der Wohnung aus bauaufsichtsrechtlichen Gründen nicht mehr gestattete. Die Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit, die alte Decke zwischen Obergeschoß und Dachgeschoß durch eine Stahlbetondecke zu ersetzen, kann sich zum einen aus der Verschlechterung des baulichen Zustands nach dem streitigen Stichtag und zum anderen auch daraus ergeben haben, daß das Dachgeschoß im Zuge der in den Jahren 1984 bis 1985 durchgeführten Baumaßnahmen zu einer weiteren - dritten - Wohnung ausgebaut wurde und deswegen die alte Decke den sich daraus ergebenden erhöhten Belastungen nicht mehr gerecht wurde.

Unabhängig davon verbietet sich aber der Rückschluß von dem Ausmaß der späteren Sanierungs- und Umbaumaßnahmen auf den Umfang der am streitigen Feststellungszeitpunkt bestehenden Wasserschäden schon wegen des Stichtagsprinzips (vgl. auch BFH-Urteil vom 28. November 1990 II R 36/87, BFHE 162, 391, BStBl II 1991, 209), es sei denn, bereits am 1. Januar 1980 wäre das Ausmaß der späteren - schadensbedingten - Sanierungsmaßnahmen absehbar gewesen, wofür sich kein Anhalt ergibt.

Auch die weiteren Erwägungen des FG zur Begründung seiner Annahme sind nicht frei von Denkfehlern. Der Hinweis des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem FG, daß schon die früheren Mieter immer wieder die Nässe der Wohnung während der Wintermonate beanstandet hätten, läßt zwar den Schluß auf einen vorhandenen Sachmangel zu, nicht aber darauf, daß dieser Mangel bereits zu jener Zeit zu einer objektiven Unbenutzbarkeit der (gesamten) Wohnung geführt habe.

Gegen die Annahme des FG, daß die Obergeschoßwohnung infolge des in Rede stehenden Wasserschadens bereits am 1. Januar 1978 (insgesamt) unbenutzbar gewesen sei, spricht im übrigen der Umstand, daß die Kläger diese Wohnung noch nach dem Zeitpunkt - z.T. bis ins Jahr 1981 hinein - selbst genutzt haben. Wären die Schäden schon zu dieser Zeit in dem vom FG angenommenen Ausmaß vorhanden gewesen, so hätte ein vernünftig und verantwortungsbewußt handelnder Eigentümer, zumal wenn er - wie die Kläger - zwei minderjährige Kinder gehabt hätte, wegen der bestehenden Gesundheitsgefahr schwerlich das Obergeschoß bezogen. Zudem hätte ein solcher Eigentümer im Hinblick auf die zu gewärtigende Verschlimmerung der Wasserschäden bei den nur begrenzt vorhandenen finanziellen Mitteln der Kläger nicht dem Ausbau des Erdgeschosses Priorität eingeräumt, sondern im Interesse der Schadensbegrenzung sofortige Maßnahmen zur Verhinderung künftiger Wasserschäden ergriffen.

Das FG hat schließlich auch keine sonstigen Umstände festgestellt, die gegen die Annahme einer - im Obergeschoß gelegenen - benutzbaren Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne sprechen könnten. Der vom FA bei seiner zweiten Ortsbesichtigung im November 1983 vorgefundene Zustand des Obergeschosses (fehlende Fertigstellung von Decken und Fußböden; zum Teil fehlende Türen der sich im Zustand der Renovierung befindlichen Wohnung, Nichtvorhandensein einer benutzbaren Küche) war am streitigen Stichtag noch nicht vorhanden. Dies ergibt sich zweifelsfrei aus dem Aktenvermerk über die erste Ortsbesichtigung im Januar 1980. Dort sind Umstände, die die Wohnungseigenschaft des Obergeschosses in Frage stellen könnten, nicht erwähnt; vielmehr wird dort ausdrücklich von dem Vorhandensein einer (benutzbaren) zweiten Wohnung (des Obergeschosses) ausgegangen.

Fundstellen

Haufe-Index 418423

BFH/NV 1993, 84