Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung im Sachwertverfahren: Nichtberücksichtigung der altersbedingten Wertminderung eines Gebäudes

 

Leitsatz (NV)

1. Die nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eingetretene Alterung des Gebäudes ist bei der Ermittlung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren nicht nach § 86 BewG wertmindernd zu berücksichtigen.

2. Eine Ermäßigung des Einheitswerts nach § 88 Abs. 2 BewG wegen wirtschaftlicher Überalterung ist nicht allein deshalb vorzunehmen, weil das Gebäude im Feststellungszeitpunkt schon ein bestimmtes Alter erreicht hat.

3. Ungleichmäßigkeiten (Wertverzerrungen) bei der Feststellung der Einheitswerte, die in der Überlänge des Hauptfeststellungszeitraums begründet liegen, führen für den Stichtag des 1. Januar 1997 nicht zur Verfassungswidrigkeit der maßgebenden Vorschriften über die Einheitsbewertung.

 

Normenkette

GG Art. 3 Abs. 1; BewG §§ 76, 86, 88

 

Verfahrensgang

FG Baden-Württemberg (Urteil vom 11.03.2004; Aktenzeichen 8 K 460/98)

 

Tatbestand

I. Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben 1994 ein bebautes Grundstück. Das im Wesentlichen 1968 errichtete aufstehende Gebäude enthält eine Hauptwohnung, deren Wohnfläche unter Einbeziehung eines Schwimmbads über 220 qm beträgt. Der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt --FA--) führte mit Bescheid vom 30. März 1995 eine Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 1995 durch. Er rechnete den Klägern das Grundstück --Grundstücksart Zweifamilienhaus-- jeweils zur Hälfte zu und stellte einen im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswert von 317 800 DM fest.

Die Kläger beantragten am 4. Dezember 1997, das Gebäude im Wege einer fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung im Ertragswertverfahren zu bewerten und hilfsweise einen Abschlag wegen der Alterung des Gebäudes zu gewähren. Das FA lehnte diesen Antrag ab und setzte durch Einspruchsentscheidung vom 25. November 1998 den Einheitswert auf 282 200 DM --Grundstücksart Einfamilienhaus-- herab. Dem Begehren der Kläger auf Berücksichtigung einer Wertminderung wegen Alters folgte das FA unter Hinweis auf § 86 des Bewertungsgesetzes (BewG) nicht.

Das Finanzgericht (FG) wies die auf Berücksichtigung einer Wertminderung wegen Alters gerichtete Klage ab. Der Ausschluss der Alterswertminderung durch § 86 BewG verstoße weder gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) noch gegen das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG). Der Gesetzgeber habe für den Feststellungszeitpunkt des 1. Januar 1997 den ihm eingeräumten Spielraum für die Abstufung der Werte im Rahmen der Einheitsbewertung sowie für die Bestimmung des nächsten Hauptfeststellungszeitpunkts nicht überschritten.

Mit der Revision rügen die Kläger Verletzung materiellen Rechts. § 86 BewG sei im Hinblick auf die Überlänge des Hauptfeststellungszeitraums verfassungswidrig. Zu erwägen sei eine Ermäßigung des Gebäudesachwerts nach § 88 Abs. 1 BewG wegen wirtschaftlicher Überalterung im Feststellungszeitpunkt zum 1. Januar 1997.

Die Kläger beantragen, unter Aufhebung der Vorentscheidung den Einheitswert auf den 1. Januar 1997 mit 216 400 DM festzustellen und ihnen jeweils hälftig zuzurechnen.

Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.

 

Entscheidungsgründe

II. Die Revision ist unbegründet und war daher zurückzuweisen (§ 126 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

1. Das FG ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Einheitswert des Grundstücks im Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Nach § 76 Abs. 1 BewG ist der Wert eines Einfamilienhauses grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Ausnahmsweise ist der Wert im Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 3 Nr. 1 BewG) zu ermitteln, wenn sich das zu bewertende Objekt durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern unterscheidet. Diese Voraussetzungen sind nach den vom FG getroffenen Feststellungen im Streitfall erfüllt; dieser Beurteilung treten auch die Kläger nicht entgegen.

2. Das FG hat ebenfalls zutreffend erkannt, dass bei der Ermittlung des Gebäudewerts eine Wertminderung wegen Alters nach § 86 BewG nicht berücksichtigt werden kann. Diese Wertminderung bestimmt sich gemäß § 86 Abs. 1 BewG nach dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt und der gewöhnlichen Lebensdauer von Gebäuden gleicher Art und Nutzung. Als Alter des Gebäudes gilt nach Abs. 2 der Vorschrift die Zeit zwischen dem Beginn des Jahres, in dem das Gebäude bezugsfertig geworden ist, und dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Das Zunehmen des Gebäudealters während des Hauptfeststellungszeitraums ist nicht --auch nicht bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Einheitswerten-- zu berücksichtigen (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 7. Dezember 1994 II R 58/89, BFHE 176, 275, BStBl II 1995, 235).

3. Eine Ermäßigung des Einheitswerts in Anwendung des § 88 BewG scheidet aus. Zwar kommt gemäß § 88 Abs. 2 BewG eine Ermäßigung des Gebäudesachwerts insbesondere in Betracht, wenn das Gebäude wegen wirtschaftlicher Überalterung in seinem Wert gemindert ist. Eine solche Wertminderung liegt aber nicht allein deshalb vor, weil das Gebäude im Feststellungszeitpunkt schon ein bestimmtes Alter erreicht hat (BFH-Urteil vom 2. Juni 2004 II R 51/01, BFH/NV 2005, 14). Denn grundsätzlich wird der Wertunterschied zwischen einem alten und einem neuen Gebäude durch die Wertminderung nach § 86 BewG wegen des Alters des Gebäudes ausreichend berücksichtigt. Eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung kommt nur in Betracht, wenn feststeht, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes aus objektiven, wirtschaftlich zwingenden Gründen gegenüber der gewöhnlichen (technischen) Nutzungsdauer, d.h. der Zeitraum der tatsächlichen Verwendung des Gebäudes gegenüber der gewöhnlichen Lebensdauer für jeden Eigentümer verkürzt und damit zu rechnen ist, dass das Gebäude vorzeitig abgebrochen oder dem Verfall preisgegeben wird (BFH in BFH/NV 2005, 14, m.w.N.). Derartige tatsächliche Umstände hat das FG für das streitgegenständliche Gebäude nicht festgestellt; auch die Kläger behaupten derartige Umstände nicht.

4. Die Nichtberücksichtigung einer altersbedingten Wertminderung bei der Einheitswertfeststellung auf den 1. Januar 1997 ist auch verfassungsgemäß. Die unterschiedliche Bewertung von Einfamilienhäusern im Ertrags- und Sachwertverfahren (§ 76 Abs. 1 und Abs. 3 Nr. 1 BewG) ist mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) vereinbar (Urteil des Bundesverfassungsgerichts --BVerfG-- vom 10. Februar 1987  1 BvL 18/81, 1 BvL 20/82, BVerfGE 74, 182, BStBl II 1987, 240). Ungleichmäßigkeiten (Wertverzerrungen) bei der Feststellung der Einheitswerte, die --infolge Art. 2 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung bewertungsrechtlicher Vorschriften und des Einkommensteuergesetzes vom 22. Juli 1970 (BGBl I, 1118)-- in der Überlänge des Hauptfeststellungszeitraums begründet liegen, führen für den Stichtag des 1. Januar 1997 nicht zur Verfassungswidrigkeit der maßgebenden Vorschriften über die Einheitsbewertung. Dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass die Frage der Verfassungswidrigkeit von Wertverzerrungen innerhalb der Einheitsbewertung für Stichtage ab 1. Januar 1997 nur noch Bedeutung für die Grundsteuer hat. Für diese sind wegen ihrer --im Vergleich zur vormaligen Bedeutung der Einheitswerte für die Vermögensteuer und Erbschaftsteuer-- geringeren steuerlichen Belastungswirkung Wertverzerrungen in der Bemessungsgrundlage in höherem Ausmaß hinnehmbar (BFH-Entscheidungen vom 2. Februar 2005 II R 36/03, BFHE 209, 138, BStBl II 2005, 428; vom 22. Juli 2005 II B 121/04, BFH/NV 2005, 1979). Im Übrigen erscheint es ausgeschlossen, eine Neuregelung der Einheitsbewertung werde rückbezogen auf den 1. Januar 1997 zu einer Herabsetzung der Einheitswerte für Ein- und Zweifamilienhäuser führen (vgl. dazu Beschluss des BVerfG vom 11. Oktober 1983 1 BvL 73/78, BVerfGE 65, 160, BStBl II 1984, 20).

 

Fundstellen

Haufe-Index 1536020

BFH/NV 2006, 1450

DStRE 2006, 1221

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