Christoph Wenhardt

Die Bewertung der Betriebswohnungen erfolgt nach den Grundsätzen, die auch für die Bewertung von Wohngrundstücken gelten.

Hierbei ist der zugehörige Grund und Boden gesondert zu ermitteln. Jedes Gebäude bzw. jedes Gebäudeteil ist gesondert zu betrachten.[1]

Eine Wohnung wird nach § 181 Abs. 9 BewG definiert als die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Daneben ist es erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind.

Hinzuweisen ist hier auf die Änderung bei der Größe der Wohnung durch das Jahressteuergesetz 2022:

  • Rechtslage bis 2022: Die Wohnfläche soll mindestens 23 qm betragen.
  • Rechtslage ab 2023: Die Mindest-Wohnfläche wird – in Anlehnung an den Wohnungsbegriff für Zwecke der Grundsteuer – auf 20 qm abgesenkt.

Ferner ist noch eine Ermäßigung in Höhe von 15 % für Besonderheiten zu beachten. Sie wird gewährt, wenn eine räumliche Verbindung zur Hofstelle besteht. Dabei ist die Ermäßigung stets von dem ermittelten Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert vorzunehmen.[2]

 
Praxis-Beispiel

Bewertung von Betriebswohnungen

Der ermittelter Sachwert von Betriebswohnungen beträgt 350.000 EUR. Diese haben eine enge räumliche Verbindung zur Hofstelle.

Lösung

Da eine enge räumliche Verbindung zur Hofstelle besteht, ist eine Ermäßigung vorzunehmen. Die Berechnung sieht wie folgt aus:

 
Sachwert 350.000 EUR

Abschlag wegen enger räumlicher Verbindung

(15 % von 350.000 EUR)		 ./. 52.500 EUR
Anzusetzender Sachwert 297.500 EUR
 
Hinweis

Öffnungsklausel

Kann der Steuerpflichtige jedoch nachweisen, dass der gemeine Wert der Betriebswohnungen niedriger ist, dann ist der niedrigere Wert anzusetzen.[3]

Hierbei ist als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich.[4]

Zum häuslichen Arbeitszimmer s. die H B 167.1 ErbStH 2019.

[1] R B 167.1 (3) ErbStR 2019.
[2] R B 167.2 Abs. 5 ErbStR 2019.
[4] Weitere Ausführungen zur Nachweisführung enthalten auch R E 167.3 ErbStR 2019 und die H B 167.3 ErbStH 2019.

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