Ab 2023 sind die Änderungen des Bewertungsgesetzes aufgrund des Jahressteuergesetz 2022 zu beachten.
Die gleichlautenden Erlasse v. 20.3.2023[1] handeln die Bewertung des Erbbaurechts in den Rz. 65 – 76 und die Bewertung des Erbbaugrundstücks in den Rz. 77 – 84 ab.
a) Bewertung des Erbbaurechts
Ab 2023 wird die Bewertung in Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet.
Allgemeines
Hierbei gelten die folgenden Grundsätze:[2]
Der Wert des Erbbaurechts wird vorrangig durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt.
Nachrangig kann der Wert des Erbbaurechts auch im Wege der finanzmathematischen Methode unter Heranziehung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtsfaktoren ermittelt werden.
Vergleichspreise ab 2023 nicht mehr anwendbar
Dagegen ist eine Ermittlung des Werts des Erbbaurechts aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022 ausgeschlossen.
Ermittlung des Werts des Erbbaurechts durch Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten
Die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts erfolgt durch Multiplikation des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten. Hierbei finden die von den Gutachterausschüssen i. S. der §§ 192 ff. BauGB ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG Anwendung.
Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach § 179 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde, d. h. er ermittelt sich durch Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert.
Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts
Für die Fälle, das kein Erbbaurechtskoeffizient vorliegt, ist der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaurechts mit einem Erbbaurechtsfaktor zu ermitteln (sog. finanzmathematische Methode). Hierbei sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaufaktoren heranzuziehen. Liegen diese nicht vor, gilt der Erbbaurechtsfaktor 1,0.
Um den finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts zu ermitteln ist die Summe zu bilden aus:
- dem Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG und
- der über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.
Der Unterschiedsbetrag aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Hierbei ergibt sich der anzuwendende Vervielfältiger aus dem maßgebenden Zinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Erbbaurechts. Dabei sind die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 Satz 2 oder 3 BewG maßgebend.
Hinsichtlich des angemessenen Verzinsungsbetrags gilt Folgendes:
Dieser ergibt sich durch Multiplikation des Bodenwerts für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG und des Zinssatzes, der vom Gutachterausschuss bei der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors zugrunde gelegt wurde. Steht ein solcher Zinssatz nicht zur Verfügung steht, sind die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 BewG heranzuziehen.
Hinsichtlich des maßgebenden Erbbauzinses gilt Folgendes:
Maßgebender Erbbauzins ist der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins; dieser ist umzurechnen auf einen Jahresbetrag.
Anzuwendender Erbbauzins
Für den anzuwendenden Erbbauzins ist stets auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen; auf den gezahlten Erbbauzins kommt es nicht an.
Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts gleichzeitig den Unterschiedsbetrag dar.
Für die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts kann folgendes Schema herangezogen werden:[3]
Wertermittlung des Erbbaurechts
| Wert des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG, § 182 BewG bis 196 BewG abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG |
| + |
| über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzingsbetrag des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins |
| - |
| gegebenenfalls nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts |
| = |
| finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts |
| x |
| Erbbaurechtsfaktor |
| = |
| Wert des Erbbaurechts |
Beispiel zur Bewertung des Erbbaurechts
Ein Beispiel zur Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts findet sich in den gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023, Rz. 75.
b) Bewertung des Erbbaugrundstücks
Auch die Bewertung des Erbbaugrundstücks erfolgt in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV.
Allgemeines
Hierbei gelten die folgenden Grundsätze:[4]
Der Wert des Erb...
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