AfaA und Überlagerung durch Veräußerung

Leitsatz

Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 7 Abs. 1 S. 6 EStG

Sachverhalt

Eine GbR vermietete ein Grundstück an einen bekannten Lebensmittelkonzern, der darauf seit den 70er Jahren einen Lebensmittelmarkt betrieb. Die Gebäude waren allein für seine Zwecke errichtet und ausgestaltet. Im Jahr 2000 kündigte der Lebensmittelkonzern den Mietvertrag, weil er den Markt aufgeben wollte. Die GbR suchte vergeblich Vermietungsalternativen und veräußerte schließlich das Grundstück. Die erwerbende Bauherrengemeinschaft errichtete darauf nach Abriss der Gebäude ein Geschäftshaus. Die GbR machte AfaA geltend. Das FA lehnte das ab. Das FG Düsseldorf (Urteil vom 09.08.2007, 16 K 840/05 F, Haufe-Index 1988842, EFG 2008, 122) gewährte sie.

Entscheidung

Der BFH bestätigte die Vorinstanz. Diese hatte festgestellt, dass eine Neuvermietung auch zu deutlich ungünstigeren Konditionen als bisher – also nicht mehr als Lebensmittelmarkt – trotz erheblicher Bemühungen nicht mehr möglich war. Deshalb war der hieraus vom FG gezogene Schluss, eine AfaA sei wegen Fortfalls der Verwendungsmöglichkeiten gerechtfertigt, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Ebenfalls zutreffend hat das FG eine Überlagerung verneint. Der Kaufpreis entsprach allein dem Wert des unbebauten Grundstücks – die erwerbende Bauherrengemeinschaft hatte das Gebäude sofort abgerissen.

Hinweis

1. Werbungskosten sind auch AfaA (§ 7 Abs. 1 S. 6 EStG). Ein Gebäude ist wirtschaftlich außergewöhnlich abgenutzt, wenn seine Nutzungsmöglichkeit durch Einwirken im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung eingeschränkt wird. So verhält es sich z.B., wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist.

2. Wie ist es aber, wenn der Steuerpflichtige unter diesen Bedingungen zunächst AfaA in Anspruch nimmt, sodann aber das Gebäude mit Gewinn verkauft, ohne aber – weil Privatvermögen – diesen Gewinn versteuern zu müssen? Diesen Fall sieht der BFH und löst das Problem mit dem Überlagerungsgedanken. Der Veranlassungszusammenhang der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit mit der Vermietungstätigkeit darf nicht durch eine Verknüpfung mit der nicht steuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert werden. So verhält es sich, wenn der Steuerpflichtige zwar selbst sein Gebäude nicht mehr nutzten kann, es aber mit einer Veräußerung noch sinnvoll verwendet.

3. Für eine Überlagerung spricht:

• Der Steuerpflichtige erlangt mit dem Grundstückskaufpreis (wertmäßig) auch eine Gegenleistung für das aufstehende Gebäude.

Gegen eine Überlagerung spricht:

• Auch der Grundstückserwerber sieht keine Nutzungsmöglichkeit für das Gebäude und reißt es nach dem Erwerb ab.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 17.09.2008, IX R 64/07BFH, Urteil vom 17.09.2008 – IX R 64/07