Eine Netto-Kaltmiete von 550 Euro für eine teilmöblierte Einzimmerwohnung von 33,1 m² in Frankfurt ist unangemessen hoch und rechtfertigt eine Geldbuße wegen überhöhter Miete in Höhe von 3.000 Euro.
In der mietrechtlichen Praxis spielt die Verhängung von Bußgeldern wegen überhöhter Mietforderungen bisher eine eher geringe Rolle. Dies dürfte nicht zuletzt an der mangelnden Anzeigebereitschaft der Mieter gegenüber Vermietern wegen der zu befürchtenden negativen Reaktion des Vermieters liegen. Die Zahl der Anzeigen schnellt nach Auskunft der zuständigen Behörden neuerdings aber deutlich in die Höhe.
3.000 Euro Bußgeld plus Erstattung des erzielten Übererlöses
In dem vom OLG entschiedenen Fall geht es um einen Wohnungseigentümer, der eine Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt am Main als teilmöblierte Wohnung für einen Mietzins von netto 550 Euro monatlich zzgl. 180 Euro Nebenkosten vermietet hatte. Auf die Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen und erließ einen Bußgeldbescheid wegen vorsätzlicher Vereinnahmung eines unangemessen hohen Mietentgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegen den Vermieter in Höhe von 3.000 Euro. Außerdem verfügte das Amt die Erstattung des zu Unrecht vereinnahmten Übererlöses.
Um mehr als 20 % überhöhte Mietforderungen sind ordnungswidrig
Die zuständige Behörde hatte § 5 WirtschaftsstrafG angewendet. Nach dieser Vorschrift handelt ordnungswidrig, wer
- „vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundenen Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“.
- Gemäß § 5 Abs. 2 WirtschaftsstrafG sind Entgelte unangemessen hoch, die „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen“.
- Gemäß § 5 Abs. 3 WirtschaftsstrafG kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
Erfolgloser Einspruch des Vermieters
Gegen den vom Frankfurter Amt für Wohnungswesen erlassenen Bußgeldbescheid legte der Vermieter Einspruch ein, allerdings ohne Erfolg. Sowohl das AG als auch das im Beschwerdeverfahren zuständige OLG gingen davon aus, dass unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt, über die ein qualifizierter Mietspiegel Auskunft gibt, die ortsübliche Gesamtmiete für die möblierte Einzimmerwohnung bei netto 379 Euro monatlich liegen würde. Diese ortsübliche Miete habe der Vermieter durch die von ihm angesetzte Miete von 550 Euro um deutlich mehr als nach § 5 Abs. 2 WirtschaftsstrafG erforderliche 20 % überschritten.
Knappes Wohnraumangebot in Frankfurt schon seit 30 Jahren
Auch die weitere Voraussetzung für das Vorliegen einer Ordnungswidrigkeit nach § 5 WirtschaftsstrafG ist nach Auffassung des OLG erfüllt. Durch Sachverständigengutachten sei bestätigt, dass spätestens seit Beginn der Neunzigerjahre des vergangenen Jahrhunderts in Frankfurt von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen sei. Grundlage für diese Feststellung sei die hohe Zahl der gemeldeten Wohnungssuchenden, der Umstand, dass die bei Neuvermietungen allgemein geforderte Marktmiete um etwa 15 % über der örtlichen Vergleichsmiete liege sowie die Zahl der von der Stadt vorübergehend wegen Wohnungslosigkeit untergebrachten Personen.
Die Wohnungssituation in Frankfurt bewusst ausgenutzt
Auch in subjektiver Hinsicht hatte der Vermieter nach Bewertung des OLG die Voraussetzungen für die Verhängung einer Geldbuße erfüllt. Die prekäre Wohnsituation in Frankfurt habe er durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses bewusst ausgenutzt. Nach eigenen Angaben sei ihm der Frankfurter Mietspiegel bekannt gewesen. Ihm sei auch bekannt gewesen, dass der Mieter zuvor 9 Monate lang nach einer Wohnung gesucht hatte und dieser dringend auf die Wohnung angewiesen war. Der Vermieter habe demnach vorwerfbar und mit vollem Vorsatz gehandelt.
Bußgeld gerechtfertigt
Im Ergebnis wies das OLG den Einspruch des Vermieters gegen den gegen ihn ergangenen Bußgeldbescheid zurück und bestätigte die Verpflichtung zur Erstattung des zu Unrecht erzielten Übererlöses in Höhe von 1.180 Euro.
(OLG Frankfurt, Beschluss v. 1.11.2022, 3 Ss-OWi 1115/22)