zerb 11/2016, Nochmals: Bewertung von Geschäftsgrundstüc ... / 2. Der Gesetzesbestand

Nach § 157 Abs. 1 BewG werden für Zwecke der Erbschaftsteuer Grundbesitzwerte festgestellt. Sie sind für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens zu ermitteln (§ 157 Abs. 3 S. 1). Außerdem sind sie für Betriebsgrundstücke zu ermitteln, die zu einem Gewerbebetrieb gehören und andernfalls zum Grundvermögen gehören würden (§ 157 Abs. 3 S. 1 BewG iVm § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Für die Bewertung dieser beiden Gruppen wirtschaftlicher Einheiten gelten die §§ 176 bis 198 BewG.^[2]

§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG bestimmt, dass zum Grundvermögen unter anderem der Grund und Boden gehört, also das, was im Sinne des BGB ein Grundstück ist. Dem schließt sich die Unterscheidung zwischen unbebauten Grundstücken (§ 178 BewG) und bebauten Grundstücken (§ 180 Abs. 1 BewG) an. Bei den bebauten Grundstücken wird in § 181 Abs. 1 BewG für Zwecke der Bewertung zwischen bestimmten Grundstücksarten unterschieden. Dazu gehören nach Nr. 4 Geschäftsgrundstücke und nach Nr. 5 gemischt genutzte Grundstücke; die beiden Begriffe werden in § 181 Abs. 6 und 7 BewG näher erläutert.

Wie sich aus § 182 Abs. 1 BewG ergibt, stehen für die Bewertung der bebauten Grundstücke drei Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren auf welche Grundstücksart anzuwenden ist, wird in § 182 Abs. 2 bis 4 BewG gesagt. Bei der Bewertung der Geschäftsgrundstücke und der gemischt genutzten Grundstücke kommen zwei Verfahren in Betracht, nämlich das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Lässt sich eine ortsübliche Miete ermitteln, ist im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG), lässt sie sich nicht ermitteln, ist im Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG). Die beiden Verfahren stehen somit in einem Entweder-oder-Verhältnis, gelten also alternativ. Das Unterscheidungskriterium ist, ob sich für das Geschäftsgrundstück oder das gemischt genutzte Grundstück auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, die in der Folge als ortsübliche Miete bezeichnet wird.

[2] Der in § 157 Abs. 3 S. 1 BewG ebenfalls erwähnte § 159 BewG ist unmittelbar keine Bewertungsvorschrift, sondern dient der Abgrenzung der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen vom Grundvermögen, für die jeweils eigene Bewertungsverfahren gelten.