Voraussetzungen eines sog. Notwirtschaftsplans

Leitsatz

1. Voraussetzungen der Neubestellung des Verwalters
2. Notwendiger "Notwirtschaftsplan"; Säumnisse des Vorverwalters
3. Heizkesselerneuerung (Hauptsacheerledigung; Beschlussanfechtung; Rechtsschutzbedürfnis)

Normenkette

§§ 26, 28 Abs. 1 u. 5 WEG

Kommentar

1. Grundsätzlich ist daran festzuhalten, dass bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters die Einholung mehrerer Angebote erforderlich ist, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (Senat, NZM 2003, 486 = ZWE 2002, 486; ebenso Weitnauer-Lüke, § 26 Rn. 9; a.A. BayObLG, WE 1994 und Bärmann/Pick/Merle, § 26 Rn. 34). Vorliegend gab es eine "Findungskommission", die sich um Bewerbungen diverser Verwalterkandidaten bemüht hatte. Ein einzelner Eigentümer hat hier keinen Anspruch darauf, dass ihm Unterlagen übermittelt werden, sondern allenfalls darauf, die Bewerbungsunterlagen vor Ort einsehen zu können. Im hier anhängigen Streit wurde der vom Gericht eingesetzte Notverwalter neuerlich im Amt bestätigt. Einzelne Eigentümer waren in der betreffenden Versammlung auch nicht gehindert, aus eigener Initiative erneute Angebote einzuholen und auf Vorschlag zur Abstimmung zu stellen. Der beschlussanfechtende Eigentümer hatte in diese Richtung nichts unternommen, sodass der Mehrheitsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

   Zur Feststellung eines Abstimmungsergebnisses hat zwischenzeitlich der BGH auch die sog. Substraktionsmethode als grds. zulässig bestätigt (NJW 2002, 3629).

2. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen sog. Notwirtschaftsplan zu genehmigen, der zu einzelnen Kostenpositionen den noch festzustellenden Kostenverteilungsschlüssel nicht berücksichtigt.

   Wird in einem Wirtschaftsplan der auf den einzelnen Eigentümer entfallende Anteil anhand eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels ermittelt, so entspricht ein Wirtschaftsplan grds. nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung (Senatsbeschluss v. 11.3.2004, 15 W 448/02). Ein Wirtschaftsplan bleibt allerdings auch nach Erstellung einer Jahresabrechnung Anspruchsgrundlage für die aus dem Wirtschaftsplan zu erbringenden Zahlungen (BGH, NJW 1996, 725; Münchner Kommentar/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 16 Rn. 20 m.w.N.). Die Verteilung von Kosten hat grds. zwingend nach den jeweils gültigen Verteilermaßstäben zu erfolgen.

   Im vorliegenden Fall konnte der Verwalter einen solchen Wirtschaftsplan allerdings nicht aufstellen, da sich der Vorverwalter beharrlich weigerte, ihm die hierfür erforderlichen Unterlagen zu übergeben; weiterhin konnte der neu bestellte Verwalter auch nicht auf anderem Weg diese Unterlagen leicht beschaffen, sodass ihm keine andere Wahl blieb, als zunächst einen "Notwirtschaftsplan" aufzustellen und entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 16 WEG die Kosten generell in allen Positionen nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen. Es gab in der Vergangenheit auch diverse Änderungen zur Kostenverteilung, sodass sich auch nicht aus der Gemeinschaftsordnung hinreichend Klarheit über Kostenverteilungsschüssel im Einzelnen ergab. Ihm stand auch nicht die Möglichkeit offen, nur aufgrund eines früheren Wirtschaftsplans den neuen Plan zu erstellen, da in dieser Gemeinschaft grds. alle Wirtschaftsplanbeschlüsse angefochten wurden und der letzte bestandskräftige Plan bereits Jahre zurücklag. Zudem bestand Eile, da das aktuelle Wirtschaftsjahr fast abgelaufen war, sodass die Gemeinschaft auch nicht länger damit warten durfte, einen neuen Plan zu beschließen. Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres kann für ein zurückliegendes Jahr auch kein Plan mehr erstellt werden.

3. Weiterhin wurden die Erneuerung eines Heizkessels und eine entsprechende Sonderumlage beschlossen. Der betreffende Beschluss wurde konkludent festgestellt und verkündet. Die für das Entstehen eines Beschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung eines Beschlussergebnisses muss aber nicht in das Versammlungsprotokoll aufgenommen werden. Es genügt hier die bloße Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll, ohne dass vernünftigerweise Zweifel offen blieben.

   Das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Beschlusses entfällt allerdings nicht dadurch, dass hier der Heizkessel bereits eingebaut ist. Hauptsacheerledigung setzt neben der Durchführung einer beschlossenen Maßnahme voraus, dass eine Rückgängigmachung ausgeschlossen ist und eine Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses auch sonst keine Auswirkungen mehr haben könnte (BayObLG, NZM 1999, 286; Bärmann/Pick/Merle, § 43 Rn. 98). Das Rechtsschutzbedürfnis für einen Beschlussanfechtungsantrag besteht gleichwohl fort, wenn es den anfechtenden Eigentümer (wie hier) um die Abwendung seiner Beteiligung an den Kosten der Maßnahme geht (BayObLG, WE 1995, 92; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 146; Staudinger/Wenzel, Vorbemerkung zu §§ 43 ff. WEG, Rn. 65). Die Verpflichtung des Anfechtenden zur anteiligen Kostentragung entfiele nämlic...