OLG Hamm Beschluss vom 03.01.2008 - 15 W 240/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Notwirtschaftsplan

Leitsatz (amtlich)

Zu den Voraussetzungen, unter denen es einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen kann, einen sog. Notwirtschaftsplan zu genehmigen, der zu einzelnen Kostenpositionen den noch festzustellenden Kostenverteilungsschlüssel nicht berücksichtigt.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 1, 5

Verfahrensgang

LG Arnsberg (Beschluss vom 07.05.2007; Aktenzeichen 6 T 86/07)

AG Brilon (Aktenzeichen 10 II 15/06 WEG)

Tenor

Der Beschluss des LG vom 7.5.2007 wird aufgehoben.

Die sofortigen Erstbeschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) gegen den Beschluss des AG vom 24.1.2007 werden zurückgewiesen, soweit das LG die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 7.10.2006 zu TOP 3 und TOP 4 für ungültig erklärt hat.

Hinsichtlich des von den Wohnungseigentümern auf der Versammlung vom 7.10.2007 zu TOP 5 gefassten Beschlusses wird die Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen, das auch über die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben wird.

Der Geschäftswert wird - insoweit in Abänderung der Entscheidungen des AG und LG - für alle Instanzen auf jeweils 40.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) bis 5) sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 6) ist am 31.7.2006 vom AG zum Notverwalter für die Zeit bis zum 31.12.2006 bestellt worden mit der Auflage, innerhalb von drei Monaten eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der ein neuer Verwalter bestellt werden soll.

Mit Schreiben 21.9.2007 lud der Beteiligte zu 4) zu einer am 7.10.2006 stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung ein. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind die in dieser Versammlung unter TOP 3, 4 und 5 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer:

I. Unter TOP 3 wurde der bis dahin als Notverwalter tätige Beteiligte zu 4) für den Zeitraum 8.10.2007 bis 7.10.2011 zum Verwalter gewählt.

II. Unter TOP 4 beschlossen die Eigentümer den Wirtschaftsplan 2006, der bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan gültig sein sollte.

III. Unter TOP 5 wurde die Erneuerung des Heizkessels durch die Firma C in C und eine dafür bezweckte Sonderumlage i.H.v. 29.913,93 EUR beschlossen.

In der Versammlung hatte sich nur der Beteiligte zu 4) zur Wahl gestellt, nachdem zuvor eine sog. "Findungskommission" Auswahlgespräche mit 16 Bewerbern geführt hatte.

Der den Eigentümern in der Versammlung vom 7.10.2007 vorgelegte Wirtschaftsplan für das Jahr 2006 unterschied sich von dem mit der Einladung vorgelegten darin, dass er zusätzlich die nach der Einladung beim Verwalter eingegangenen Rechnungen der T berücksichtigte und eine von achtzehn auf zwölf Monate verkürzte Geltungsdauer vorsah. Die Umlage der Gesamtkosten ist nach Miteigentumsanteilen erfolgt, obwohl dies nicht hinsichtlich aller Kostenpositionen der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht; der Verwalter begründet dies damit, ihm hätten bei der Erstellung des Wirtschaftsplanes die hierzu benötigten Unterlagen nicht vorgelegen, weil die vorherige Verwalterin, die S GmbH, sie damals noch nicht herausgegeben hätte. Dementsprechend ist der Wirtschaftsplan in der Niederschrift über die Versammlung vom 7.10.2006 mit "Notwirtschaftsplan" bezeichnet worden.

Der Heizkessel, dessen Erneuerung unter TOP 5 beschlossen wurde, stammt nach Angaben des Beteiligten zu 6) aus dem Jahr 1973. Es seien zuvor vier Kostenvoranschläge von anderen Anbietern eingeholt worden. Der günstigste Anbieter sei die Firma C in C gewesen.

Die Beteiligte zu 1) hat mit Schreiben vom 14.10.2006 die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 und der Beteiligte zu 2) mit Schreiben vom 5.11.2007 die Beschlüsse zu TOP 3 bis 5 angefochten.

Die Beteiligte zu 1) hat vorgetragen, der Wirtschaftsplan enthalte hinsichtlich der Kostenpositionen "Müllabfuhr, Kabelfernsehen und Heizung" einen falschen Verteilerschlüssel. Die Verwaltergebühr berechne der Verwalter fälschlicherweise mit dem 12fachen seiner monatlichen Forderung, richtig wäre gewesen, für die Monate Januar bis August die Zahlungen an den früheren Verwalter und für September bis Dezember die Zahlungen an den jetzigen Verwalter zugrunde zu legen. Betreffend TOP 4 sei zu beanstanden, dass sich nur Herr C2 zur Wahl gestellt habe. Sie sei zwar davon unterrichtet worden, dass mehrere Bewerbungen vorgelegen hätten. Sie habe auch an einem Termin teilgenommen, wo über die Wahl eines neuen Verwalters gesprochen worden sei. Die Unterlagen oder Angebote der anderen Bewerber seien ihr jedoch nicht zugänglich gemacht worden.

Der Beteiligte zu 2) hat ebenfalls vorgetragen, TOP 3 der Verwalterwahl sei mangels Vergleichsangeboten unwirksam. TOP 5 sei unwirksam, da eine Rücklage i.H.v. 203.000 EUR vorhanden sei, eine weitere Sonderumlage sei daher nicht notwendig. Im Übrigen seien die Beschlüsse nicht protokolliert und gemäß Teilungserklärung unterzeichnet worden. Auch habe der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis nicht b...