Verwalter darf nicht makeln, wenn er zugleich Veräußerungszustimmungen erteilen muss (hier: ungültiger Verwalter-Wiederbestellungsbeschluss)

Normenkette

§ 12 WEG, § 26 WEG, § 47 WEG, § 652 BGB, § 20a FGG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall war in der Teilungserklärung Veräußerungszustimmung durch den Verwalter nach § 12 WEG vereinbart. Rundschriftlichwarb der Verwalter in einer Großgemeinschaft darum, mit ihm Verbindung aufzunehmen, wenn Eigentümer an den Verkauf oder die Vermietung ihrer Wohnung dächten. Der Wiederbestellungsbeschluss dieses Verwalters wurde angefochten, im Gegensatz zur Meinung des Amtsgerichts erfolgreich (allein noch über die Begründung der Kostenentscheidung nach Rücknahme der Beschwerde).

2. Wird eine ursprünglich Erfolg versprechende Beschwerde zurückgenommen, kann (wie hier) Abweichung vom Grundsatz erfolgen, dass derjenige Beteiligte die Gerichtskosten zu tragen hat, der ein Rechtsmittel zurücknimmt. Wird also insoweit eine solche ursprünglich Erfolg versprechende Beschwerde zurückgenommen, kann - entsprechend der zu erwarten gewesenen Sachentscheidung - die isolierte Kostenentscheidung des Beschwerdegerichts auch die Kostenentscheidung der Vorinstanz abändern.

3. Bei weiterer Durchführung der Beschwerde hätte der Eigentümerbeschluss über die erneute Verwalterbestellung für ungültig erklärt werden müssen, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Vorliegend hätte sich ein "institutionalisierter Interessenkonflikt" ergeben (wie bereits vom BGH am 26. 9. 1990, NJW 91, 168 festgestellt wurde). Will ein Verwalter in dieser durch die Befugnisse aus § 12 WEG ausgeweiteten Rechtsposition gleichzeitig Makler des Käufers einer Eigentumswohnung sein, so steht er in einem solchen Interessenkonflikt; er hat die Interessen seines Kunden ebenso wahrzunehmen, wie die der Wohnungseigentümer, die u.U. gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung ist dadurch zumindest gefährdet. Diese Gefährdung der Interessen der übrigen Eigentümer hätte dazu geführt, dass der Wiederbestellungsbeschluss für ungültig zu erklären gewesen wäre. Eine neben der Verwaltertätigkeit als Maklerin im Immobilgeschäft tätige Verwaltung ist i.Ü. nicht gehalten, ihre Maklertätigkeit insgesamt aufzugeben; sie muß sich nur in einer Gemeinschaft, in der sie Befugnisse nach § 12 WEG hat, dieser Tätigkeit enthalten.

Link zur Entscheidung

( LG München I, Beschluss vom 04.11.1996, 1 T 6685/96= NJW-RR 6/97, 335 = WM 1/97, 66).

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Diese Entscheidung zur Frage der Wiederbestellungsungültigkeit erscheint mir nicht vertretbar. Richtig ist allerdings, dass sich bei einer veräußerungszustimmungspflichtigen Verwaltung bei gleichzeitiger Makelei von Kauf- und Mietverträgen auch in dieser Gemeinschaft ein Interessenkonflikt ergeben kann. Davon ist aus der Sicht vermittelter Käufer oder auch Mieter (bei Mietvermittlung könnte i.Ü. das Wohnungsvermittlungsgesetz die Berechtigung von Provisionsansprüchen in Frage stellen - sehr umstritten -) allerdings dann nicht auszugehen, wenn dieser Verwalter Vertragskunden ausdrücklich auf seine Verwaltereigenschaft nach WEG hinweist, ebenso auch auf seine Zustimmungspflichten und damit grundsätzlich nicht bestehende Provisionsberechtigung (allein im Verkaufsvermittlungsfalle), er sich jedoch dennoch eines ausdrücklichen Provisionsversprechens seines Kunden versichert (so der BGH). Davon unabhängig hat er natürlich auch im Rahmen seiner Zustimmungsprüfung nach § 12 WEG die berechtigten Interessen der Gemeinschaft wahrzunehmen.

Nach h.R.M. sind i.Ü. in der Frage ordnungsgemäßer Verwaltung im Rahmen einer Verwalterbestellung oder Wiederbestellung gleiche Erwägungen anzustellen, wie im ähnlichen Fall einer Beschlussfassung zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund mit fristloser Vertragskündigung. Übt ein Verwalter ansonsten sein Amt (offensichtlich wie hier) langjährig korrekt aus, erscheinen mir seine angebotene Maklertätigkeit und der damit im Einzelfall evtl. verbundene Interessenkonflikt als nicht so gravierend, um allein aus diesem Grunde Ungültigkeit eines Wiederbestellungsbeschlusses bestätigen zu können. Wäre die Entscheidung im Ergebnis richtig, würde dies ja in vergleichbaren Fällen auch Abberufungen eines Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen; betroffen wären hier sicher viele häufig auch makelnden Verwaltungen. Im übrigen begrüßen häufig Eigentümer diesen zusätzlichen "Verwalter-Service". Ein möglicher Interessenkonflikt allein in diesem Verwalterteilbereich reicht m.E. noch nicht aus, von genereller Ungültigkeit eines Bestellungs- bzw. Wiederbestellungsbeschlusses sprechen zu können. Die Frage der Berechtigung eines Provisionsanspruchs durch einen auch makelnden Verwalter gegen vermittelten Käufer oder Mieter hat m.E. unmittelbar nichts zu tun mit der Frage, ob ansonsten seine Bestellung Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder (aus evtl. anderen Gründen) nicht.

[Das BayObLG, Beschluss v. 7. 5. 1997, Az.: 2Z BR 135/96hat allerdings nachfolgend diese Entscheidung des LGs bestätigt und bekräftigt.]