LG München I Beschluss vom 04.11.1996 - 1 T 6685/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Zustimmung zur Veräußerung durch Verwalter und Tätigkeit als Makler

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 731/95 WEG)

Tenor

I. Ziffer 2 des Beschlusses des Amtsgerichts München vom 25.01.1996 wird aufgehoben.

II. Die Antragsgegner tragen samtverbindlich die Gerichtskosten beider Instanzen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in beiden Instanzen nicht statt.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf DM 64.000,00 festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind Mitglieder der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Firma … verwaltet wird.

In § 2 der Gemeinschaftsordnung vom 22.11.1985 ist bestimmt:

1. Veräußerung

   1. Jeder Eigentümer bedarf zur gänzlichen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters …
   2. Jeder Eigentümer hat im Falle der gänzlichen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums den Erwerber zum Eintritt in den mit dem jeweiligen Verwalter geschlossenen Vertrag und zur Anerkennung der Teilungserklärung mit GO zu verpflichten
   3. …
   4. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde versagt werden, insbesondere, wenn die Person des Rechtsnachfolgers in finanzieller oder sonstiger Hinsicht zu Bedenken Anlaß gibt, der Verwalter Feststellungen trifft, die sinngemäß dem § 18 WEG entsprechen oder der Erwerber nicht die in vorstehendem Absatz b) aufgeführten Verpflichtungen übernimmt

Im Mai 1994 versandte die Firma … alle Eigentümer der aus 370 Einheiten bestehenden Anlage ein Schreiben, bei … dem im Briefkopf „Versicherungen, Bausparkassen, Immobilien Finanzierungen, Hausverwaltungen” angeführt war, in welchem sie unter Bezugnahme auf den Briefkopf die Eigentümer bat, sich mit ihr in Verbindung zu setzen, wenn sie an den Verkauf oder die Vermietung ihrer Wohnung dächten. Gerne würde sie ihnen beim Verkauf oder bei der Vermietung der Wohnung behilflich sein, ohne daß ihnen dabei Kosten entstünden.

Die Firma … wurde am 19.07.1995 TOP 7 in einer nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Ersatzversammlung, bei welcher 3.991,72/10.000 Miteigentumsanteile vertreten waren, mehrheitlich bei 347,71 Nein-Stimmen und 79,32 Enthaltungen erneut zur Verwalterin für die Zeit ab 01.01.1996 bis 31.12.1998 gewählt.

Die Antragsteller beantragten beim Amtsgericht München, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Sie wiederholten dabei ihre Auffassung, die der Vertreter der Antragsteller zu 1) und 2) schon vor Beschlußfassung in der Eigentümerversammlung geäußert hatte daß sich die Verwalterin bei Ausübung der Maklertätigkeit in der Anlage in einem unüberwindbaren Interessenkonflikt befinde Wenn sie in ihrer Eigenschaft als Maklerin für einen Eigentümer einer Wohnung einen Käufer gefunden habe und von diesem die Maklercourtage erhalte, könne sie nicht gleichzeitig in ihrer Verwalterfunktion der Verkauf prüfen und dabei die Eigentümergemeinschaft vertreten.

Die Antragsgegner führten unter Bezugnahme auf die im Verfahren angesprochene Rechtsprechung des BGH an zwar habe dieser dem Makler, der zugleich Verwalter sei grundsätzlich keinen Anspruch auf Anspruch von Maklerprovision zugebilligt, es sei aber die Möglichkeit eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens gegeben, welches dann zulässig sei, wenn es dem die Provision Versprechenden trotz Kenntnis der Umstände dennoch und gerade auf die Einschaltung dieser Person als Makler ankomme. Der vorliegend gegebene Fall sei ebenso zu sehen, da die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden Eigentümer in Kenntnis des Schreibens der Firma … aus dem Mai 1994 und trotz besonderen Hinweises des Antragstellervertreters ausdrücklich für die Wiederbestellung gestimmt hätten. Die Antragsteller hätten diese Entscheidung der Mehrheit zu respektieren, für das Gericht bestünde keine Möglichkeit, diesen in Kenntnis der Umstände gefaßten Beschluß für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht München hat mit Beschluß vom 25. 01. 1996 entschieden:

1. Der Antrag wird abgewiesen.
2. Die Antragsteller tragen samtverbindlich die Gerichtskosten, ihre eigenen notwendigen außergerichtlichen Auslagen und diejenigen der Antragsgegner.
3. Der Geschäftswert wird auf DM 64.000.00 festgesetzt.

Zur Begründung hat das Amtsgericht im wesentlichen angeführt, die gleichzeitige Betätigung des Verwalters als Makler in der Wohnanlage habe bisher noch nicht zu einer Entscheidung geführt, ob darin eine Interessenkollision gesehen werde. Dies deute darauf hin, daß im ganzen Land für die Eigentümer diese Parallelität der Tätigkeiten bisher kein Problem gewesen sei. Ohnehin spiele die Verwalterzustimmung in der richterlichen Praxis überhaupt keine Rolle mehr (wegen der Begründung im einzelnen wird in vollem Umfang auf Blatt 28/39 d.A. Bezug genommen).

Gegen die ihr am 29.02.1996 zugestellte Entscheidung hat – wie inzwischen klargestellt ist – lediglich die Antragstellerin zu 3) mit am 14.03.1996 eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, die sie mit Schr...