Verwalter als Makler und Beschwerderücknahme

Leitsatz

• Nochmals:  Interessenkonflikt zwischen Verwalterstellung und (hier: vor Wiederbestellung angebotener) Maklertätigkeit

  Beschwerderücknahme

Normenkette

§ 12 WEG, § 26 WEG, § 47 WEG, § 20a FGG, § 652 BGB

Kommentar

1. Das BayObLG hat in dieser Grundsatzentscheidung die bereits von mir erwähnte und kritisierte vorinstanzliche Entscheidung des LG München I, Entscheidung v. 4. 11. 1996, Az.: 1 T 6685/96= NJW RR 6/97, 335 - meines Erachtens zu Unrecht - bestätigt.

2. Der entscheidende Leitsatz lautet:

"Bietet ein Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung erforderlich ist, den Wohnungseigentümern seine Dienste als Immobilienmakler beim Verkauf an, so stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung dieses Verwalters dar."

3. Der Senat bekräftigte insoweit die Meinung des LG (in Widerspruch zum AG, das den Beschlussanfechtungsantrag sogar als "aus der Luft gegriffen" bezeichnet hat).

Auch die Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung muss sich wie alle Verwaltungsmaßnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Dies ist nicht der Fall, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht. Insoweit gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grund, mit anderen Worten, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vorneherein nicht zu erwarten ist.

Der hier vereinbarte § 12 WEGist eine Schutzbestimmung zu Gunsten der augenblicklichen Eigentümer einer Gemeinschaft. Er soll gewährleisten, dass Eigentum nicht in die Hand eines persönlich oder finanziell Unzuverlässigen gerät (h.R.M.). Ein Verwalter wird bei seiner Entscheidung über die Zustimmung zu einer Veräußerung zwar im eigenen Namen, aber lediglich treuhänderisch in verdeckter (mittelbarer) Stellvertretung der Wohnungseigentümer tätig, deren schutzwürdige Belange er zu wahren hat (ebenfalls h.R.M.).

Hat nun eine Verwaltung (rundschriftlich) angeboten, beim Verkauf von Wohnungen für die Eigentümer (Verkäufer) kostenlos als Makler tätig zu werden, ist davon auszugehen, dass sie einen eventuellen Käufer zur Abgabe eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens veranlassen will. Das von ihr (als Makler) zu wahrende Interesse des Käufers und ihr eigenes Provisionsinteresse decken sich nicht mit dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Dieser in der Sache als solcher begründete Interessenkonflikt rechtfertigt die Besorgnis, die Verwaltung könne bei Erteilung dieser Verwalterzustimmung im Falle eines von ihr vermittelten Kaufvertrags die Interessen der Eigentümer gegenüber ihren eigenen Provisionsinteressen hintansetzen. Maßgebend ist insoweit das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, das im Übrigen nicht mit dem Interesse der Mehrheit gleichzusetzen ist.

Dass die Interessen einzelner Eigentümer mit dem Interesse des Verwalters als Makler gleichlaufen können, ist ohne Bedeutung. Grundsätzlich kann es bei der gerichtlichen Überprüfung eines Eigentümerbeschlusses auch eine Rolle spielen, dass sich die Mehrheit für die beanstandete Maßnahme ausgesprochen hat.

Der Interessenkonflikt würde dann allerdings entfallen, wenn die Verwaltung von einer Maklertätigkeit bei der Veräußerung von Wohnungen in dieser Anlage Abstand nähme, wozu sie in vorliegendem Fall keine Bereitschaft erklärt hatte.

4. Nimmt - i.Ü. - ein Beschwerdeführer seine Beschwerde zurück, kann das Beschwerdegericht nicht auch die Kostenentscheidung der Vorinstanz abändern (Aufgabe der Rechtsprechung BayObLGZ 75, 284/286). Während durch eine Hauptsacheerledigung Wegfall des Verfahrensgegenstandes eintritt, führt bei Rücknahme eines Rechtsmittels die Erklärung des Rechtsmittelführers unmittelbar zur Beendigung des Verfahrens ohne Rücksicht darauf, ob der Verfahrensgegenstand weggefallen ist (vgl. Demharter, ZMR 87, 201). Die mit der Rücknahme des Rechtsmittels eintretende Rechtskraft der Entscheidung der Vorinstanz steht auch einer Abänderung des darin enthaltenen Kostenausspruchs durch das Rechtsmittelgericht entgegen.

Bei der Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren kann das Beschwerdegericht allerdings die Erfolgsaussicht des Rechtsmittels jedenfalls dann berücksichtigen, wenn eine dahingehende Beurteilung bei summarischer ("überschlagartiger") Prüfung ohne weiteres möglich ist. Dies bedeutet nicht, dass in der nach Rücknahme eines Rechtsmittels zu treffenden Kostenentscheidung im Regelfall eine Beurteilung der Erfolgsaussichten vorzunehmen wäre; die Berücksichtigung kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn "diese ins Auge springt".

5. Gerichtskostenquotelung in III. Instanz; keine außergerichtliche Kostenerstattung; Geschäftswert in III. Instanz: DM 15.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.05.1997, 2Z BR 135/96= BayObLGZ 1997 Nr. 25)

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