Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.[2]
Zwar sind die (übrigen) Wohnungseigentümer bei der Vermietung von einer Nutzung des vermieteten gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen. Andererseits aber ist zum einen zu berücksichtigen, dass an die Stelle des Mitgebrauchs der Mietzins tritt, der insoweit der Gemeinschaft zufließt, zum anderen kein dauerhafter Entzug des eigentlichen Gebrauchsrechts vorliegt, da das entsprechende Mietverhältnis dem Mieter gegenüber gekündigt werden kann. Insoweit kann auch ein Beschluss über die langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und stellt nicht die Begründung eines Sondernutzungsrechts dar.[3]
Da bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich einfach-mehrheitlich beschlossen werden, genügt auch für einen Beschluss über die langfristige Vermietung von Bereichen des Gemeinschaftseigentums ein Mehrheitsbeschluss, wenn das Gemeinschaftseigentum für die Dauer der Vermietung baulich verändert wird.
Auch über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst.[4] Hieran ändert selbst eine 30-jährige Bindungsdauer an den Pächter nichts, da die Eigentümergemeinschaft ein außerordentliches Kündigungsrecht hat.
Im Rahmen der Vermietung von Kellerräumen oder Garagen(-stellplätzen) dürfte eine Vermietung dann noch einen ordnungsgemäßen Gebrauch i. S. v. § 18 Abs. 2 WEG darstellen, wenn mehr derartige Räume vorhanden sind, als durch die Mitglieder der Gemeinschaft genutzt werden können. Ein unmittelbarer Nachteil der Eigentümer wegen der Vermietung ist jedenfalls dann auch unter dem bereits angesprochenen Gesichtspunkt zu verneinen, dass an die Stelle des Mitgebrauchs der Kellerräume der Anteil an den Mieteinnahmen tritt (BGH, a. a. O.). Eine Beschlussfassung zur Vermietung im Gemeinschaftseigentum stehender Stellplätze an Wohnungseigentümer entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft im Rahmen ihres Ermessensspielraums für eine gerechte Verteilung der Plätze sorgt. Die Gemeinschaft überschreitet allerdings ihren Ermessensspielraum, wenn sie eine Nutzungsregelung entgegen der Verkehrsanschauung beschließt, die den anliegenden Eigentümern von Wohnungen oder Garagen jegliche Nutzung angrenzender, nicht vermieteter Gemeinschaftsflächen untersagt.[5]
Prüfen, ob eine anderslautende Vereinbarung besteht
Voraussetzung ist selbstverständlich weiter, dass einem Vermietungsbeschluss keine entsprechend anderslautende Vereinbarung entgegensteht.
Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar. Vertragspartnerin ist demnach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Mieteinnahmen fließen dabei in das Gemeinschaftsvermögen.[6] Der Verwalter hat die Mieteinnahmen im Rahmen der Jahresabrechnung als Einnahmenposition darzustellen. Verwalter sollten für eine verzinsliche Anlage der Mieteinnahmen sorgen.[7]
Vermietung einer im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Sondereigentumseinheit
Ist die Eigentümergemeinschaft Eigentümerin einer Wohnung in der Wohnanlage, die sie etwa an einen Hausmeister vermietet, ist zu beachten, dass die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung keinen Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG auf Grundlage der Jahresabrechnung voraussetzt.[8] Der Verwalter hat also auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskosten gegenüber dem Mieter der Wohnung abzurechnen, wenn etwa zwar ein Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Betragsanpassungen auf Grundlage der Jahresabrechnung existiert, dieser aber angefochten ist.
Beim Gebrauch des übrigen gemeinschaftlichen Eigentums ist der Mieter im Übrigen an die Beschlüsse und Vereinbarungen gebunden, die dessen Gebrauch regeln. Überschreitet er insoweit die im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer vereinbarten oder beschlossenen Gebrauchsregelungen, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB. Der Mieter ist also hinsichtlich des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums auch an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden.[9]
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