Vergemeinschaftung eines Unterlassungsanspruchs
 

Leitsatz

Die Vergemeinschaftung eines Unterlassungsanspruchs mit dem Ziel, ihn nicht geltend zu machen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung

 

Normenkette

§§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG

 

Das Problem

  1. Wohnungseigentümer beschließen 2013 mehrheitlich, die Entscheidung darüber, ob Sichtschutzelemente aus Weidengeflecht im Bereich des Sondernutzungsrechts der Wohnung Nr. 2 verbleiben können, an sich zu ziehen (TOP 1). Ferner beschließen sie, dass die Sichtschutzelemente verbleiben können (TOP 2). Die Wohnungseigentümer hatten bereits 2011 mehrheitlich beschlossen, die Errichtung des Zauns mit Sichtschutzelementen zu genehmigen. Hiergegen war Wohnungseigentümer W aber im Wege einer Anfechtungsklage vorgegangen. Zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung in 2013 ist über diese Anfechtungsklage noch nicht entschieden.
  2. Wohnungseigentümer W wendet sich mit seiner Anfechtungsklage auch gegen die Beschlüsse aus 2013. Das Amtsgericht Reutlingen v. 22.3.2013, 9 C 1614/12 WEG, ZWE 2013 S. 408, erklärt beide für ungültig. Hiergegen richtet sich die Berufung.
 

Die Entscheidung

  1. Die Berufung hat keinen Erfolg! Das Amtsgericht habe die Beschlüsse zu Recht für unwirksam erklärt. Bei der Errichtung von Sichtschutzelementen an den Außengrenzen des Gartens des Sondernutzungsrechts der Wohnung Nr. 2 handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Hierüber könne nur einstimmig beschlossen werden.
  2. Der Beschluss, "die Entscheidung über die Beseitigung einer Anlage an sich zu ziehen", habe rechtlich keine Bedeutung. Die Beschlusskompetenz hierüber, also die Entscheidung darüber, ob eine bauliche Veränderung genehmigt oder eben nicht genehmigt wird, stehe "der Wohnungseigentümergemeinschaft zu"; dies folge schon denklogisch aus § 22 WEG. Dennoch sei es im vorliegenden Zusammenhang richtig und notwendig, den Beschluss zu TOP 1 klarstellend für ungültig zu erklären. Mit der Beschlussfassung hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich das Ziel verfolgt, W seine Beseitigungsansprüche, die dieser bereits gerichtlich geltend gemacht hatte, abzusprechen (Hinweis auf BGH v. 15.1.2010, V ZR 72/09), allerdings ohne sie letztlich selbst "als Verband" geltend zu machen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe über diesen "Trick" letztlich eine bauliche Maßnahme, die dem § 22 Abs. 1 WEG unterliege, unter Umgehung des in § 22 Abs. 1 WEG vorgesehenen Quorums genehmigen wollen. Eine derartige Vorgehensweise verstoße jedenfalls gegen Treu und Glauben, dem Grundsatz der natürlich auch im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu respektieren sei.
  3. Eine Entscheidung des Inhalts, dass der Zaun mit Sichtschutzelementen nicht beseitigt werden solle (TOP 2), stelle eine Genehmigung der baulichen Anlage dar. Gem. § 22 Abs. 1 WEG könne diese Entscheidung jedoch nur einstimmig getroffen werden, weil die zu genehmigende bauliche Maßnahme eine erhebliche optische Veränderung darstelle, die alle Wohnungseigentümer in ihren Rechten beeinträchtige. Wenn und soweit eine derartige Beschlussfassung nicht einstimmig erfolgt, sei dieser Beschluss nur dann und nur solange wirksam, wie er nicht angefochten und von einem Gericht für ungültig erklärt worden ist.
 

Kommentar

Anmerkung

  1. Die Entscheidung trifft nicht den "Kern" des Problems. Der Fall ist "über" § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zu lösen. Danach können "sonstige" Rechte oder Pflichten vergemeinschaftet werden, also der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung zugewiesen werden, wenn es um ein Recht in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum geht.
  2. Bei einer unzulässigen baulichen Veränderung kann das Sondereigentum und es kann das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt sein. Ist das Sondereigentum beeinträchtigt, kann nichts vergemeinschaftet werden. Ist das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt, kann der Unterlassungsanspruch vergemeinschaftet werden. Nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann dann Unterlassung verlangen. So wollten die Wohnungseigentümer hier vorgehen – mit dem Witz, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gar nicht tätig werden sollte. Jeder Wohnungseigentümer hat indessen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG, dass sie ihr zur Ausführung zugewiesene Abwehransprüche auch wahrnimmt.
  3. Siehe zu allen Fragen bald BGH, V ZR 5/14.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Ein Verwalter kann solche "Tricks" nur moderierend begleiten, sollte sie aber weder anregen noch ihnen Vorschub leisten. Aus seiner Neutralität heraus ist er gehalten, sich keinem Lager zugehörig zu fühlen.

 

Link zur Entscheidung

LG Stuttgart, Urteil vom 24.02.2014, 2 S 18/13

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